Certificado de conservación de fachadas: a qué edificios obliga la Ley 257 y cada cuánto se renueva

Además de las obligaciones de gestión y de las cargas impositivas del consorcio, el edificio en sí tiene una obligación propia frente al Gobierno de la Ciudad: certificar periódicamente que su fachada no representa un riesgo de desprendimiento hacia la vía pública. Esto lo exige la Ley 257 de CABA, modificada por la Ley 6116 (2019), y es una de las obligaciones edilicias que más sorprende a los consejos cuando aparece por primera vez.

Qué se considera «fachada» según la ley

La ley define fachada de forma amplia: no es sólo el frente sobre la calle, sino todo lo lindante con la Línea Oficial —frente, contrafrente y laterales que dan al espacio público—. El listado de elementos alcanzados no es taxativo, pero incluye explícitamente balcones, terrazas y azoteas; barandas y balaustres; cornisas, ménsulas y todo tipo de ornamento en voladizo; marquesinas y toldos; antepechos y pretiles; carteles y maceteros; revoques, revestimientos y mampostería; y cerramientos con vidrio o metal.

Qué edificios están obligados (y cuáles quedan exceptuados)

Alcanza en principio a cualquier inmueble con fachada al espacio público: edificios de propiedad horizontal, oficinas, locales. La ley exceptúa dos casos puntuales:

• Inmuebles de planta baja que no superen los 4 metros de altura en su fachada al frente, salvo que tengan salientes (balcones, marquesinas) que avancen sobre la vereda.
• Viviendas de entre 4 y 9 metros de altura, siempre que estén retiradas como mínimo 3 metros de la Línea Oficial, con la misma salvedad si tienen salientes.

Para estos casos exceptuados, el propietario puede pedir una eximición formal ante la autoridad de aplicación en lugar de tramitar el certificado.

Cada cuánto se renueva el certificado

La periodicidad depende de la antigüedad del edificio: a mayor antigüedad, controles más frecuentes, por el mayor riesgo estructural.

• De 15 a 25 años de antigüedad: cada 15 años.
• Más de 25 a 35 años: cada 12 años.
• Más de 35 a 45 años: cada 10 años.
• Más de 45 a 55 años: cada 9 años.
• Más de 55 y hasta 70 años: cada 5 años.
• Más de 70 años: cada 4 años.

Un edificio con menos de 15 años de antigüedad todavía no entra en esta escala. La certificación es obligatoria aunque el estado sea satisfactorio: presentar el informe es en sí mismo el deber legal, no sólo una consecuencia de encontrar daños.

Quién certifica y cómo se tramita

El informe lo firma un profesional matriculado en el consejo profesional que lo habilite según su título (en la práctica, arquitectos o ingenieros civiles), quien releva la fachada, diagnostica su estado y certifica si el edificio está sin riesgo para la seguridad. El trámite se presenta a través del Portal de Conservación de Fachadas de la Agencia Gubernamental de Control (AGC) de la Ciudad, en el marco del artículo 5.1.2 del Código de Edificación: el profesional carga el certificado con su usuario (gestionado ante su consejo profesional) y el sistema emite un documento con código QR que acredita la presentación.

Qué pasa si no se presenta o si la fachada tiene daños

No presentar el certificado —o presentarlo vencido— es una falta incorporada al Código de Faltas de CABA (Ley 451): la Ley 6116 fija una multa de 1.000 a 5.500 unidades fijas, con la posibilidad de sumar inhabilitación y/o clausura del inmueble. Si el informe detecta deficiencias (fisuras, hierros expuestos, revoques sueltos), corresponde ejecutar las obras correctivas en un plazo razonable, con presupuestos y aprobación de la asamblea.

El rol del administrador frente a esta obligación

La ley pone la obligación en cabeza del propietario del inmueble, pero en un consorcio es el administrador quien en la práctica organiza el trámite: cotiza profesionales, lleva la propuesta al consejo y a la asamblea, y gestiona el pago como gasto común. Conviene planificarlo con anticipación, no cuando el certificado ya está vencido: el fondo de reserva del consorcio puede absorber parte del costo, y si hace falta una expensa extraordinaria, es mejor votarla con tiempo que bajo la presión de una multa. Tener la rendición de cuentas al día ayuda a mostrarle al consejo con claridad de dónde sale el dinero para esta obra.

Cuándo conviene asesoramiento

Decidir cómo financiar la obra (fondo de reserva, expensas extraordinarias o una combinación), cómo instrumentar el contrato con el profesional y la empresa constructora, y cómo dejarlo todo documentado para la próxima gestión del consorcio, combina lo contable con lo legal: el terreno de la doble incumbencia de un administrador abogado y contador.