Rendición de cuentas del administrador: qué exigir y cómo controlarla

Casi todos los conflictos serios de un consorcio terminan en el mismo lugar: alguien pide los números y los números no aparecen, o aparecen sin respaldo. La rendición de cuentas es el mecanismo que la ley diseñó para eso, y es más fuerte de lo que se cree. No es un informe de cortesía ni una costumbre de buena administración: es una obligación legal encadenada que empieza en el Código Civil y Comercial, pasa por el contrato de mandato y aterriza en la Ley 941 de la Ciudad. Esta guía recorre esa cadena norma por norma, con los textos a la vista, y termina con controles concretos que un propietario puede hacer sobre la próxima rendición.

La liquidación mensual no es la rendición de cuentas

Es la confusión más extendida del rubro y conviene despejarla antes que nada, porque de ella dependen plazos, mayorías y consecuencias distintas. Son dos obligaciones separadas:

• La liquidación de expensas es mensual y su contenido está fijado por el art. 10 de la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires, que enumera once puntos obligatorios. Es el documento que llega bajo la puerta todos los meses y que analizamos en detalle en cómo leer la liquidación de expensas.
• La rendición de cuentas es periódica por ejercicio y nace del art. 2067, inc. e) del Código Civil y Comercial: el administrador debe «rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal». Se somete a la asamblea, se aprueba o se observa, y produce efectos jurídicos que la liquidación mensual no produce.

Doce liquidaciones impecables no son una rendición de cuentas. Y una rendición de cuentas aprobada tiene un efecto que ninguna liquidación tiene: cierra el período. Por eso el capítulo siguiente importa tanto.

De dónde sale la obligación: una cadena de tres normas

La rendición del administrador no se apoya en una sola norma sino en tres eslabones que se remiten entre sí. Vale la pena conocerlos porque, cuando el administrador dice «eso no me lo exige la ley», casi siempre está mirando un solo eslabón.

• Eslabón 1 — el carácter del cargo. El art. 2065 del Código Civil y Comercial es terminante: «El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario». No es un prestador de servicios cualquiera: es un mandatario, y eso arrastra todo el régimen del mandato. Desarrollamos el régimen del cargo en designación, mandato y remoción del administrador.
• Eslabón 2 — las obligaciones del mandatario. El art. 1324, inc. f) obliga al mandatario a «rendir cuenta de su gestión en las oportunidades convenidas o a la extinción del mandato», y el art. 1334 precisa cómo: «La rendición de cuentas por el mandatario debe ser en las condiciones previstas en los artículos 858 y siguientes acompañada de toda la documentación relativa a su gestión».
• Eslabón 3 — el régimen general de la rendición. Los arts. 858 a 864 del Código, en la Sección 11ª del Capítulo 3 del Título I del Libro Tercero, definen qué es una cuenta, qué requisitos debe cumplir, cuándo debe rendirse, cómo se aprueba, qué efecto tiene la aprobación y qué pasa con el saldo. Es el corazón técnico de toda esta guía.

Sobre esa base se apoya la capa local: la Ley 941 de la Ciudad y su reglamentación, el Decreto 551/2010 (B.O.C.B.A. 3464 del 20/7/2010), que no regulan la rendición en abstracto pero sí fijan el contenido documental que la hace posible y el régimen de sanciones cuando falta.

Qué tiene que tener una rendición para ser una rendición

El art. 858 define: «Se entiende por cuenta la descripción de los antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio, aunque consista en un acto singular. Hay rendición de cuentas cuando se las pone en conocimiento de la persona interesada». Es decir: un número final no es una cuenta; una cuenta describe antecedentes, hechos y resultados.

El art. 859 fija cuatro requisitos, y son acumulativos. La rendición debe:

• a) ser hecha de modo descriptivo y documentado. No alcanza con una planilla de totales: hay que describir y documentar.
• b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión. Este inciso es el fundamento normativo de un reclamo que suele hacerse por intuición: una rendición ininteligible no cumple la ley, aunque los números cierren. El estándar es la comprensión del interesado, no la del contador que la armó.
• c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no extenderlos.
• d) concordar con los libros que lleve quien las rinda.

El cuarto requisito que casi nunca se cita, y es el más útil

El inc. d) del art. 859 es el que más rinde en propiedad horizontal, y es también el que más se omite: buena parte de las reproducciones del artículo que circulan en la web lo dejan afuera y citan sólo tres incisos. Que la rendición deba concordar con los libros tiene un efecto directo, porque en un consorcio los libros no son opcionales ni informales.

El art. 9°, inc. d) de la Ley 941 obliga a llevar en debida forma los libros del consorcio, y la reglamentación de ese inciso en el Anexo I del Decreto 551/2010 los enumera de modo taxativo: libro de administración, libro de actas de asamblea, libro de sueldos y jornales, libro de órdenes, libro de registro de firma de copropietarios, libro de ascensores y todo otro que disponga la autoridad de aplicación; y agrega que deben estar rubricados conforme a la normativa vigente, pudiendo llevarse en forma electrónica cuando ésta lo autorice. El art. 2067, inc. i) del Código lo refuerza y suma dos deberes de archivo: archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas y conservar «todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones».

La consecuencia práctica es fuerte: si no hay libro de administración rubricado, no hay contra qué contrastar la rendición, y entonces falta un requisito legal del art. 859, no una buena práctica. Es la pregunta más barata y más incómoda que se puede hacer en una asamblea. Ampliamos el punto en documentación obligatoria del consorcio y en actas de asamblea.

Hay una segunda capa de libros que casi nadie nombra: el art. 320 del Código

La enumeración del Decreto 551/2010 es la capa porteña. Encima hay otra, de alcance nacional y muy poco difundida: el art. 320 del Código Civil y Comercial impone a todas las personas jurídicas privadas —y el consorcio lo es desde 2015, por el art. 2044— la obligación de llevar contabilidad, con los registros y la rúbrica que regulan los arts. 320 a 331. No es una recomendación contable: es una obligación legal, y es la que le da espesor al requisito del art. 859 inc. d).

El problema fue práctico y la norma lo admite. El Decreto 487/2025 (B.O. 22/07/2025) reconoce en sus propios considerandos que los consorcios «se han visto impedidos de cumplir, en el orden nacional, el deber de rubricar los registros previstos en los artículos 320 al 331», por ausencia de regulación de los sistemas de registro en las jurisdicciones, e insta a las autoridades de contralor y Registros Públicos de todo el país a dictar las normas que permitan anotar a los consorcios en un libro especial a esos efectos. La vía que existe hoy en la Ciudad y sus alcances están en obligaciones impositivas del consorcio.

Cuándo hay que rendir: los sesenta días del ejercicio financiero

El art. 2067, inc. e) fija el plazo: sesenta días desde la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal. El plazo, entonces, cuelga de un dato que está en el reglamento, y no en la ley: el art. 2056, inc. t) incluye entre el contenido obligatorio del reglamento la «fijación del ejercicio financiero del consorcio».

De ahí sale un control previo que casi nadie hace: abrir el reglamento de copropiedad y buscar la fecha de cierre del ejercicio. Sin esa fecha no se sabe cuándo vence la rendición, y sin saber cuándo vence es imposible reclamar el incumplimiento.

Si el reglamento no fija el ejercicio financiero

Pasa, sobre todo en reglamentos anteriores al Código vigente. El art. 861 resuelve el vacío con una regla subsidiaria: las cuentas se rinden en la oportunidad que estipulan las partes o dispone la ley y, en su defecto, «al concluir el negocio» y, si el negocio es de ejecución continuada, «también al concluir cada uno de los períodos o al final de cada año calendario». La lectura razonable es que, sin fecha en el reglamento, el ejercicio se cierra con el año calendario y la rendición vence a los sesenta días.

Ahora bien, la salida limpia no es discutirlo cada año: es llevar el punto a asamblea y dejar la fecha asentada en acta, o modificar el reglamento. Cambiar el reglamento requiere la mayoría agravada del art. 2057, dos tercios de la totalidad de los propietarios; fijar de hecho la fecha del ejercicio y dejarla en acta es mucho más barato y sirve para reclamar. Las mayorías las detallamos en asamblea de consorcio: quórum y mayorías.

La aprobación: expresa, tácita y el reloj de treinta días

Acá está el artículo que más cambia la conducta de un consorcio cuando se lo conoce. El art. 862 dice, textual: «La rendición de cuentas puede ser aprobada expresa o tácitamente. Hay aprobación tácita si no es observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su defecto, en el de treinta días de presentadas en debida forma».

Traducido: el silencio aprueba. Si la rendición se presentó en debida forma y nadie la observa dentro del plazo, queda aprobada sin que se vote nada. No hay que hacer nada para aprobarla; hay que hacer algo para no aprobarla.

En un consorcio esa regla convive con la práctica de someter la rendición a la asamblea, donde la aprobación suele ser expresa y se vota. La reglamentación del art. 10, inc. g) del Decreto 551/2010 confirma que esa asamblea existe y la nombra: el recibo o factura de los honorarios del administrador «debe encontrarse a disposición de los consorcistas en la Asamblea Ordinaria convocada para la rendición de cuentas, o cada vez que sea requerido de manera fehaciente». La regla del art. 862 despliega todo su filo en el escenario contrario: cuando la rendición se distribuye y no se convoca asamblea, o se convoca y el punto se pasa por alto.

La trampa del art. 863: aprobar el último período arrastra los anteriores

Este es el hallazgo con más consecuencias prácticas de toda la guía, y es contraintuitivo. El art. 863 establece: «En relaciones de ejecución continuada si la rendición de cuentas del último período es aprobada, se presume que también lo fueron las rendiciones correspondientes a los períodos anteriores».

La administración de un consorcio es, por definición, una relación de ejecución continuada. La consecuencia es concreta: un consorcio que viene arrastrando dudas sobre ejercicios viejos y aprueba sin observaciones la rendición del ejercicio corriente puede estar cerrando también los ejercicios anteriores, por presunción. Aprobar «para no trabar la asamblea» no es un gesto neutro.

Qué hacer, entonces, cuando hay dudas abiertas y no hay tiempo de resolverlas antes de la asamblea: aprobar con reserva expresa, dejando asentado en el acta qué períodos o qué rubros quedan observados y por qué. El art. 2062 exige que el acta contenga el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas: es el lugar donde esa reserva queda documentada. Sin constancia en acta, la reserva no existe.

El año de caducidad para observar errores

El propio art. 862 deja una ventana después de la aprobación, pero es angosta y tiene fecha: la rendición «puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo de caducidad de un año de recibida».

Dos advertencias sobre esa ventana. La primera: es caducidad, no prescripción; se extingue sola y el juez la aplica sin que nadie la invoque, a diferencia de lo que ocurre con la prescripción de la deuda de expensas. La segunda, y es la que más limita: la ventana cubre errores de cálculo o de registración, no discrepancias de criterio ni decisiones de gestión. Un gasto mal sumado entra; un gasto que se considera innecesario, no.

Cómo se aprueba en el consorcio: orden del día, mayoría y acta

La rendición se aprueba en asamblea, y ahí rigen las reglas del Capítulo 5 del Título V:

• Orden del día preciso y completo. El art. 2059 exige la transcripción del orden del día, «el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas», salvo unanimidad de presentes. La rendición debe estar expresamente en el orden del día: no entra por «varios».
• Mayoría absoluta con doble cómputo. El art. 2060 exige mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas. No es mayoría de presentes. Quién vota y con qué peso lo tratamos en quién vota en la asamblea de consorcio.
• Propuestas a los ausentes. Si sólo hay mayoría de presentes, el mismo art. 2060 permite proponer decisiones, que deben comunicarse por medio fehaciente a los ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, salvo oposición por igual medio con mayoría suficiente.
• Acta con firmas cotejadas. El art. 2062 obliga a llevar Libro de Actas y Libro de Registro de Firmas, y a que el administrador coteje las firmas de la asamblea con las originales registradas. Ese cotejo es el que sostiene después cualquier discusión sobre la validez de la aprobación.
• Caducidad de treinta días para la nulidad. El art. 2060, último párrafo: la acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días desde la fecha de la asamblea. El procedimiento está en impugnación de asamblea.

El derecho a ver los papeles antes de votar

Aprobar una rendición sin haber visto la documentación es, en la práctica, regalar los efectos de los arts. 862 y 863. La ley da herramientas para no llegar a la asamblea a ciegas, y una de ellas tiene plazo cierto:

• Cinco días hábiles de vista. El art. 9°, inc. f) de la Ley 941 obliga a conservar la documentación y «garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma». La reglamentación de ese inciso lo convierte en un plazo: «Formulada la solicitud por el consorcista, el administrador debe otorgar la vista de la documentación requerida en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles».
• Información en cualquier momento. El art. 1324, inc. h) del Código obliga al mandatario a informar «en cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre la ejecución del mandato», y el inc. i) a exhibirle toda la documentación relacionada con la gestión y entregarle la que corresponda según las circunstancias.
• Comprobantes de honorarios y de gastos. La reglamentación del art. 10, inc. e) exige acreditar los pagos por suministros y servicios «mediante copia de factura con número y fecha correspondiente o, en su caso, el detalle de la misma»; la del inc. g) pone el recibo o factura de los honorarios a disposición «cada vez que sea requerido de manera fehaciente».
• Certificado de deudas y créditos en tres días. El art. 2067, inc. l) obliga a expedir, a pedido de parte interesada y dentro de tres días hábiles, el certificado de deudas y créditos del consorcio por todo concepto, con constancia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes. Es distinto del certificado de libre deuda que pide el escribano.

Recomendación operativa: pedir por medio fehaciente y con detalle de qué se pide. Los cinco días hábiles corren desde una solicitud que se pueda probar.

Qué debe traer cada liquidación mensual (art. 10 de la Ley 941)

La rendición anual se construye con doce liquidaciones. Si las liquidaciones vienen incompletas, la rendición nace fallada. El art. 10 enumera once contenidos obligatorios, y estos son los que más se omiten:

• inc. c) — detalle de ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total. El activo y el pasivo total son parte del contenido obligatorio, no un extra.
• inc. d) — nombre y cargo del personal, categoría del edificio, CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período, descuentos y aportes a cargo del consorcio. La reglamentación admite cumplirlo acompañando copia del recibo de sueldo y exige que las deudas, moratorias o situaciones irregulares en aportes se consignen con fecha, monto y número de cuota o plan. Ver encargado de edificio y paritarias y su impacto en expensas.
• inc. e) — proveedores con nombre, dirección, CUIT/CUIL, matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su caso, cantidad de cuotas y cuota que se abona.
• inc. f) — seguros con compañía, número de póliza, tipo, elementos asegurados, vencimiento y cuota. Ver seguros del consorcio.
• inc. g) — el recibo de honorarios del administrador, con CUIT, número de inscripción en el Registro, situación fiscal, importe y período.
• inc. h) — juicios en los que el consorcio sea parte: juzgado, expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado. Relevante para la gestión de la morosidad.
• inc. i) — el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio del mes anterior. Es el único documento de la liquidación que no lo confecciona el administrador: por eso es el mejor punto de control.
• inc. j) — importes de expensas ordinarias y extraordinarias en forma separada y diferenciada.

Un detalle con consecuencias: los recibos de pago tienen su propia lista de requisitos en el art. 9°, inc. l) —numerados, con denominación y domicilio del consorcio, unidad, propietario, período, vencimiento con interés, datos y firma del administrador, y lugar y forma de pago—. Un recibo sin numerar rompe la trazabilidad de toda la cadena de ingresos.

El consejo controla, la asamblea aprueba

El art. 2064, inc. b) le da al consejo de propietarios la atribución de «controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio». Pero el mismo artículo cierra con un límite expreso: «Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones». Es decir: el consejo controla, no aprueba. La aprobación es de la asamblea.

Tener consejo constituido, sin embargo, no es cosmético, y dos normas independientes empujan en esa dirección:

• Firma conjunta en la cuenta bancaria. La reglamentación del art. 9°, inc. h) dispone que la cuenta del consorcio «debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del Consejo de Administración designado por Asamblea; si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración la Asamblea debe designar a un consorcista como autorizado», y remata: «El administrador y el autorizado actúan en forma conjunta». No es una recomendación: está en la reglamentación desde 2010.
• Título ejecutivo de las expensas. El art. 2048, último párrafo: «El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo». Sin consejo, se pierde un recaudo de solidez del título.
• Fondo de reserva. El art. 2067, inc. d) exige autorización previa del consejo para disponer total o parcialmente del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; el art. 2064, inc. c) lo dice desde el otro lado. Un movimiento del fondo de reserva sin esa autorización es una observación concreta para la rendición.

La auditoría: quién la pide, quién la designa y quién puede hacerla gratis

El art. 9°, inc. i) de la Ley 941 prevé dos auditorías, y conviene no confundirlas:

• Auditoría contable con informe de control de gestión, a cargo de profesionales de ciencias económicas.
• Auditoría legal, a cargo de un profesional del derecho.

Las dos proceden «siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga», y en ambos casos los profesionales deben tener matrícula habilitante en la Ciudad y firma legalizada. La reglamentación del inciso agrega la regla que define el poder: «El auditor sólo puede ser designado por la Asamblea, siendo esta facultad indelegable». El administrador no elige a quien lo audita, y una auditoría encargada por el propio administrador no cumple el inciso.

Y hay una vía que casi no se usa: el mismo inciso habilita a las asociaciones de consumidores inscriptas en el Registro de la Ciudad a realizar estas auditorías, con idénticos requisitos profesionales, en forma gratuita. Para un edificio chico, es una alternativa real.

Que la auditoría sea externa no es un detalle formal: es lo que le da valor. Por eso, en el estudio, el trabajo de auditoría de gestión se hace con la doble mirada contable y legal: la mitad de las observaciones de una rendición no son errores de suma, son decisiones que no tenían la mayoría o la autorización que la norma exige.

Dónde se rinde y quién paga los gastos de la rendición

Un default que sorprende y conviene modificar por escrito. El art. 1334, última parte: «Excepto estipulación en contrario, las cuentas deben rendirse en el domicilio del mandatario y los gastos que generan son a cargo del mandante».

Aplicado al consorcio: salvo pacto distinto, la vista de la documentación se hace en la oficina del administrador y los costos de la rendición los soporta el consorcio. Las dos cosas se pueden cambiar, y el lugar natural para hacerlo es el reglamento —el art. 2056, inc. r) incluye entre su contenido obligatorio la «designación, facultades y obligaciones especiales del administrador»— o el acta de designación. Es un punto para negociar al momento de cambiar de administrador, no cuando ya hay conflicto.

Cuando el administrador se va: quince días hábiles y prohibición de retener

La salida del cargo es el momento en que la rendición se vuelve urgente, y las normas se superponen de manera coherente:

• Art. 2067, inc. j) del Código: en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios «los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas».
• Art. 9°, inc. k) de la Ley 941: mismo plazo de quince días hábiles, incluye la acreditación del pago de aportes y contribuciones del encargado y, sobre todo, dice que no puede ejercer la retención de los libros y la documentación. Ni siquiera por honorarios impagos.
• Reglamentación del inc. k): una única prórroga de hasta diez días corridos, por razones fundadas, y los libros a disposición «en el domicilio que a tal fin fije la Asamblea» que remueve o acepta la renuncia.
• Art. 864 del Código: aprobadas las cuentas, el saldo se paga en diez días a falta de otro plazo, y quien rindió debe devolver los títulos y documentos recibidos, excepto las instrucciones de carácter personal.
• Art. 13 de la reglamentación: si al vencer el mandato no se llama a asamblea, éste concluye «bajo exclusiva responsabilidad del administrador» y los consorcistas quedan habilitados a autoconvocarse.

Si la rendición no llega, o no cierra: seis caminos

• 1. Pedido fehaciente de vista. Activa los cinco días hábiles de la reglamentación del art. 9°, inc. f) y deja constancia para todo lo que venga después.
• 2. Punto expreso en el orden del día. Que «rendición de cuentas del ejercicio cerrado el …» figure textual en la convocatoria: el art. 2059 anula el tratamiento de temas no incluidos.
• 3. Autoconvocatoria. El art. 2059 permite que la asamblea se autoconvoque; las decisiones son válidas si la autoconvocatoria y el temario se aprueban por dos tercios de la totalidad de los propietarios. Ver asamblea autoconvocada y judicial.
• 4. Asamblea judicial. Si el administrador —y en subsidio el consejo— omiten convocar, el art. 2063 habilita a los propietarios que representen el diez por ciento del total a pedirle al juez que convoque una asamblea judicial, que puede resolver por mayoría simple de presentes; si no hay decisión, decide el juez de forma sumarísima y puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación.
• 5. Auditoría por decisión de asamblea. Art. 9°, inc. i), con auditor designado por la asamblea.
• 6. Denuncia ante la autoridad de aplicación. El art. 17 habilita denuncias de particulares afectados ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, que además puede actuar de oficio e inspeccionar las oficinas del administrador. Antes de un juicio suele corresponder la mediación prejudicial obligatoria.

Qué le cuesta al administrador no rendir

Las consecuencias corren por cuatro carriles distintos y se acumulan.

• Carril administrativo. El art. 15, inc. d) de la Ley 941 tipifica como infracción el incumplimiento de las obligaciones de los arts. 9° y 10 «cuando obedezcan a razones atribuibles al administrador». El art. 16 fija las sanciones: apercibimiento; multa de 300 a 20.000 unidades fijas; suspensión de hasta nueve meses del Registro; y exclusión. La multa se acumula con la suspensión o la exclusión, y se agrava por el perjuicio patrimonial y por la reincidencia dentro de los dos años. Las acciones y sanciones prescriben a los tres años (art. 23).
• Carril patrimonial. El art. 9°, inc. q) es directo: el administrador debe «responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración». Desde el mandato, el art. 1324, inc. g) lo obliga a entregar las ganancias del negocio «con los intereses moratorios, de las sumas de dinero que haya utilizado en provecho propio». Este es el punto donde suele volverse relevante el seguro de responsabilidad profesional, que el art. 12, inc. e) admite como sustituto de la declaración jurada patrimonial ante el consorcio.
• Carril de los honorarios. El menos conocido y el más filoso. El art. 1325 del Código: «La obtención, en el desempeño del cargo, de un beneficio no autorizado por el mandante, hace perder al mandatario su derecho a la retribución». Un beneficio no declarado —un retorno de un proveedor, una comisión no informada— no genera sólo un deber de restitución: puede costarle los honorarios del período. Se conecta con el art. 9°, inc. r), que obliga a informar al momento de la designación todos los servicios y trámites que el administrador realiza por cuenta propia y los que terceriza, y con el art. 15, inc. i), que convierte en infracción incluir en la liquidación un servicio no informado entonces. La contratación de proveedores tiene sus propios recaudos, en obras en el consorcio: presupuestos y aprobación.
• Carril fiscal, y es el que menos se nombra. La rendición civil tiene un espejo tributario con norma propia. El art. 2065 CCyC hace del administrador representante legal del consorcio con el carácter de mandatario; el art. 6° inciso 1 apartado d) de la Ley 11.683 —texto según el art. 178 de la Ley 27.430— incluye a «los directores, gerentes y demás representantes de las personas jurídicas» entre los responsables del cumplimiento de la deuda ajena, obligados a pagar el tributo al Fisco «con los recursos que administran, perciben o disponen»; y el art. 8° —texto según el art. 180 de la misma ley— agrega con qué responden si no lo hacen: «con sus bienes propios y solidariamente con los deudores del tributo». Sus dos límites: no es automático —hace falta, además del incumplimiento, que los deudores «no regularicen su situación fiscal dentro de los quince (15) días de la intimación administrativa de pago»— y admite defensa —queda liberado quien «demuestre debidamente que dicha responsabilidad no le es imputable subjetivamente»—. El desarrollo está en obligaciones impositivas del consorcio.

Hay además un rastro externo poco conocido: el art. 12, inc. b) de la Ley 941 obliga al administrador a incluir en su declaración jurada anual ante el Registro la «copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas». La rendición, entonces, deja constancia fuera del edificio.

Diez controles concretos sobre la próxima rendición

• 1. Buscar en el reglamento la fecha de cierre del ejercicio financiero (art. 2056, inc. t) y contar sesenta días.
• 2. Pedir el libro de administración rubricado y cotejar los totales de la rendición contra él (art. 859, inc. d).
• 3. Cruzar el resumen bancario del art. 10, inc. i) con los egresos declarados. Es el documento que no confecciona el administrador.
• 4. Verificar que la cuenta tenga dos autorizados con firma conjunta(reglamentación del art. 9°, inc. h).
• 5. Revisar los movimientos del fondo de reserva y pedir la autorización previa del consejo (art. 2067, inc. d).
• 6. Chequear el recibo de honorarios del art. 10, inc. g) y compararlo con lo votado en acta (art. 14: los honorarios sólo cambian por decisión de asamblea asentada).
• 7. Controlar aportes y contribuciones del personal contra los recibos de sueldo y verificar si hay deudas o moratorias declaradas (art. 10, inc. d y su reglamentación). Ver obligaciones impositivas del consorcio.
• 8. Pedir el detalle de juicios del art. 10, inc. h) y, si hubo sentencia favorable, la constancia del depósito: el art. 9°, inc. m) obliga a depositar los montos percibidos en la cuenta del consorcio dentro de los dos días hábiles.
• 9. Confirmar que las expensas extraordinarias del período tengan asamblea que las respalde, y que los ingresos por rentas de partes comunes o por prorrateo de servicios estén declarados como ingresos.
• 10. Si algo no cierra, aprobar con reserva expresa asentada en acta — nunca aprobar liso y llano «para destrabar», por el efecto del art. 863.

Cómo trabajamos esto

En el estudio la rendición se arma para ser controlada, no para ser aceptada: liquidación mensual con los once contenidos del art. 10 completos, libro de administración rubricado que concuerde con la rendición, resumen bancario del mes adjunto, comprobantes disponibles dentro de los cinco días hábiles y cierre de ejercicio con la rendición documentada del art. 2067, inc. e) puesta a consideración de la asamblea con el punto expreso en el orden del día. La documentación queda además accesible de forma permanente en el portal de propietarios, y así es como tomamos la administración de un edificio.

Si lo que necesitás es la vereda de enfrente —revisar una rendición ajena, cuantificar desvíos y dejar por escrito qué observar y con qué fundamento normativo— eso es una auditoría de gestión, y conviene hacerla antes de la asamblea que va a aprobar las cuentas, no después. Escribinos por el formulario de contacto con la fecha de cierre de ejercicio de tu edificio y la fecha de la próxima asamblea.