Certificado de deuda de expensas para vender una unidad: quién lo pide y quién responde

Cuando una unidad se vende, la deuda de expensas no desaparece con la escritura. Por eso, antes de escriturar, el escribano pide un documento puntual: el certificado de libre deuda de expensas. Entender qué es, quién lo emite y qué pasa si hay deuda evita sorpresas tanto para el consorcio como para comprador y vendedor.

Qué es y quién lo pide

Es un certificado que emite el administrador del consorcio y que informa el estado de cuenta de la unidad funcional: si está al día con las expensas o cuánto debe a la fecha de emisión. Lo solicita habitualmente el escribano interviniente en la operación como parte de la documentación previa a la escritura, aunque también puede pedirlo directamente el propietario que vende. En CABA, el Colegio de Escribanos tiene un convenio con la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Asuntos Inmobiliarios para unificar el formulario de solicitud y agilizar el trámite ante la administración.

Por qué el escribano lo exige

El Código Civil y Comercial no impide vender una unidad que debe expensas (art. 2045), pero tampoco permite que la venta borre esa deuda. El artículo 2049 CCyC es explícito: los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo, «aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición», ni por enajenación voluntaria o forzosa. El certificado le da al escribano —y a las partes— una foto real de esa deuda antes de firmar.

Quién responde si hay deuda: vendedor y comprador

Cuando la unidad se transmite con deuda, el consorcio puede reclamarle a los dos:

• El vendedor sigue obligado por lo devengado mientras fue titular y responde con todo su patrimonio (regla general del art. 242 CCyC sobre la garantía común de los acreedores): la venta no lo libera.
• El comprador pasa a responder también por esa deuda, incluso la generada antes de su compra, pero según el artículo 1937 CCyC lo hace sólo con la cosa —la unidad funcional—, no con el resto de su patrimonio.

El consorcio tiene entonces dos deudores posibles por el mismo monto y puede optar a quién reclamarle. Cualquier acuerdo entre vendedor y comprador sobre quién paga la deuda es válido entre ellos, pero no le es oponible al consorcio: no lo obliga a esperar ni a repartir el reclamo.

Distinto del certificado para el juicio de expensas

Este certificado no debe confundirse con el certificado de deuda que el administrador emite para iniciar un juicio ejecutivo de expensas. Ambos los emite el administrador y ambos informan una deuda, pero cumplen funciones distintas: uno habilita el cobro judicial forzado; el otro deja constancia del estado de cuenta para que una escritura se firme con la información completa sobre la mesa.

Qué conviene tener en orden como consorcio

Para el consorcio, la clave es que el administrador pueda emitir el certificado rápido y preciso: una cuenta corriente por unidad prolija y actualizada, con la rendición de cuentas al día, evita demoras en la escritura y protege el crédito del consorcio frente a cada cambio de titularidad. También ayuda tener ordenada la documentación obligatoria del consorcio, para que un pedido de certificado no dependa de reconstruir información dispersa.

Cuándo conviene asesoramiento

Si hay deuda al momento de vender, conviene definir por escrito —entre vendedor, comprador y, cuando corresponda, el consorcio— cómo se cancela antes o al momento de la escritura, para no dejar un reclamo abierto después del cierre. Resolverlo bien combina lo contable (cómo se calcula y liquida la deuda) y lo legal (cómo se instrumenta el acuerdo), el terreno de la doble incumbencia.