Morosidad en expensas: qué puede hacer el consorcio

La morosidad es el problema que más rápido descapitaliza a un consorcio, y por una razón aritmética simple: los gastos comunes no se suspenden porque alguien no pague. El sueldo del encargado, el ascensor, el seguro y los servicios se pagan igual, de modo que cada unidad que no aporta la está financiando el resto de los propietarios. Por eso la mora no es un asunto entre vecinos: es una deuda con una vía de cobro propia, mucho más veloz que la de cualquier acreedor común.

Esta guía recorre ese camino en orden —gestión, certificado, juicio— y se detiene en el punto que más ejecuciones hace naufragar y que casi nadie mira: el certificado de deuda. Porque hay dos normas distintas que le exigen cosas distintas al mismo papel, y una de ellas termina con cuatro palabras que suelen leerse de corrido.

Por qué la mora es un problema del consorcio y no del vecino

El artículo 2048 del Código Civil y Comercial establece la obligación de fondo: además de atender los gastos de su propia unidad, cada propietario debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, y también las extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. La distinción entre unas y otras está desarrollada en la guía de expensas ordinarias y extraordinarias.

Ese mismo artículo agrega algo que conviene tener presente cuando se discute un presupuesto: son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad —fijas o móviles— y para las vías de evacuación alternativas en caso de siniestro. No son un gasto opcional que dependa del humor de la asamblea; el Código las califica de ordinarias. El tema está ampliado en la guía de accesibilidad y rampas.

El certificado de deuda es, en la práctica, todo el juicio

El último párrafo del artículo 2048 es la pieza central de toda la cobranza de expensas: «El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones». Y del lado procesal, el artículo 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación arranca diciendo que «constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal».

Que la deuda sea un título ejecutivo cambia la naturaleza del reclamo. En un juicio ordinario habría que probar la existencia y la legitimidad de cada gasto; en el ejecutivo se parte de un título que ya prueba la deuda, el debate está acotado a un puñado de excepciones tasadas y el proceso avanza mucho más rápido. Toda esa ventaja descansa sobre un solo documento. Si el certificado está mal confeccionado, el consorcio no pierde velocidad: pierde la vía.

Conviene además no confundirlo con su primo cercano. El certificado del que habla esta guía es el que se acompaña con la demanda. Distinto es el certificado de libre deuda que pide el escribano antes de escriturar: mismo nombre, función completamente distinta.

El párrafo que casi nadie lee: «aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe»

Acá está el detalle que más certificados invalida. El artículo 2048 no dice que alcanza con el certificado del administrador: dice que es título ejecutivo el certificado expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe. Esas últimas cuatro palabras son una condición, y hay que leerlas en los dos sentidos.

• Si el consorcio tiene consejo designado y en funciones, la aprobación es un requisito del título, no un trámite interno que el administrador pueda saltear porque tiene apuro. Lo prudente es documentarla por escrito —un acta de aprobación firmada por los miembros del consejo— y acompañarla junto con el certificado.
• Si el consorcio no tiene consejo, la exigencia sencillamente no se aplica y el certificado del administrador basta. El Código no obliga a designar consejo: la asamblea puede hacerlo. Un consorcio sin consejo no queda por eso sin vía ejecutiva.

La consecuencia práctica es que el administrador tiene que saber, antes de emitir el certificado, si en su edificio hay consejo vigente o no —y eso se prueba con el acta de la asamblea que lo designó, no con la memoria de nadie—. Las funciones y los límites del órgano están en la guía del consejo de propietarios: como en el caso del fondo de reserva, el Código lo pone a aprobar y controlar, no a administrar.

Qué tiene que decir el certificado (y qué pasa si el reglamento no dijo nada)

El artículo 524 del CPCCN resuelve el contenido con una regla de dos pisos. Primero manda acompañar «certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad»: el primer lugar donde hay que mirar es el reglamento del edificio, no un modelo genérico bajado de internet. Si el reglamento fijó formalidades —quién firma, con qué antelación, qué intimación previa hace falta—, ésas son las que rigen.

Y después resuelve el caso más frecuente, que es el del reglamento que no previó nada: «Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces». Dos exigencias concretas se desprenden de ahí. La deuda tiene que ser líquida —un monto cierto, no una estimación ni un saldo que dependa de recalcular algo— y exigible, es decir vencida. Y tiene que constar el plazo que se le concedió al propietario para pagar antes del reclamo.

Traducido a la planilla que efectivamente se firma, un certificado defendible identifica al consorcio y al titular, individualiza la unidad funcional —incluidas las unidades complementarias cuando corresponde—, detalla período por período lo adeudado con su importe y su vencimiento, discrimina el capital de los intereses, llega a un total cierto a la fecha de emisión y lleva la firma de quien está facultado a emitirlo. Un total global sin desagregar es exactamente lo que un buen abogado del deudor va a atacar.

Antes del certificado: la gestión que evita el 80% de los juicios

Ninguna administración seria empieza por la demanda. La secuencia que funciona es corta y barata, y tiene además un efecto jurídico que se subestima:

• Aviso temprano y personal. El mes uno de mora se resuelve con un llamado; el mes ocho, con un expediente. Una liquidación clara y un portal de propietarios donde cada uno ve su estado de cuenta evitan buena parte de la mora que en realidad es desprolijidad.
• Convenio de pago por escrito. Además de recuperar la deuda sin costas, tiene un efecto que conviene conocer: el reconocimiento del deudor interrumpe el curso de la prescripción y el plazo vuelve a contarse desde cero.
• Intimación fehaciente. La carta documento suspende el plazo de prescripción por seis meses, pero —dice la norma— por una sola vez: mandar cinco no compra treinta meses.

Esto último no es un detalle administrativo. Cada cuota de expensas prescribe a los dos años de su vencimiento, de modo que una mora larga es una deuda que se va cayendo sola mes a mes mientras el consorcio espera. El régimen completo —qué interrumpe, qué suspende y por qué el juez no la declara de oficio— está en la guía de prescripción de la deuda de expensas. Es la razón por la que la gestión temprana no es sólo buena praxis: es lo que impide perder capital sin haber hecho nada mal.

Los intereses: hasta dónde puede llegar el consorcio

Los intereses moratorios se cobran en la medida en que los prevea el reglamento de propiedad horizontal o los fije la asamblea, con constancia en el acta. Pero la tasa no es libre, y ésta es una de las áreas donde los consorcios más se pasan de rosca creyendo que se están protegiendo.

El artículo 771 del Código Civil y Comercial faculta a los jueces a reducir los intereses cuando la tasa fijada —o el resultado que provoque su capitalización— excede, «sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación», y agrega que los intereses pagados en exceso se imputan al capital y, una vez extinguido éste, pueden ser repetidos. Es una facultad que los tribunales ejercen incluso de oficio. La capitalización de intereses, además, está restringida por el Código y no puede pactarse libremente en un reglamento.

La lectura práctica: una tasa punitoria desmedida no le mejora la recaudación al consorcio. Le agrega un frente de discusión en un juicio que estaba diseñado para no tener discusiones, y le deja al deudor un argumento razonable en un proceso donde casi no tiene ninguno.

Contra quién se reclama

El artículo 2048 dice que el certificado es título ejecutivo «para el cobro a los propietarios». Y el artículo 2049 cierra todas las puertas de salida: los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Vender no libera, dejar de usar el ascensor no libera, y desentenderse de la unidad tampoco.

A esa lista el artículo 2050 le suma a los poseedores por cualquier título, sin que eso libere al propietario. Quién queda alcanzado en cada situación concreta —el comprador por boleto sin escriturar, la unidad en una sucesión abierta, el adquirente en subasta, y por qué el inquilino es tenedor y no poseedor— está desarrollado en la guía de quién está obligado al pago de las expensas. Frente al consorcio, además, el reparto que el propietario haya pactado con su inquilino es irrelevante: eso se dirime entre ellos, como explica la guía de expensas en el alquiler.

Qué no puede oponer el deudor (y qué sí)

El segundo párrafo del artículo 2049 es la norma que más discusiones ahorra: los propietarios «tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente».

Es decir: «no pago porque el administrador no rinde cuentas», «no pago porque la obra quedó mal» o «no pago porque me deben una reparación» no son defensas válidas en el juicio de expensas. Ninguno de esos reclamos desaparece —el Código expresamente los deja vivos «por la vía correspondiente»—, pero cada uno tiene su propio camino: pedir la rendición de cuentas, impugnar la asamblea, remover al administrador o denunciarlo ante el registro que prevé la Ley 941. La única excepción que el propio artículo admite es la compensación.

Lo que sí puede oponer el deudor es todo aquello que ataca el título o el pago en sí: que la deuda ya fue pagada, que el certificado no reúne los requisitos —el famoso planteo de inhabilidad de título, que es donde vuelve a pesar todo lo dicho más arriba— o que los períodos reclamados están prescriptos. Esta última hay que plantearla: el juez no la declara solo.

¿Hay que mediar antes de demandar?

No es obligatorio. La Ley 26.589 de mediación prejudicial obligatoria coloca a los juicios ejecutivos —y el de expensas lo es— entre los casos de mediación optativa para el reclamante: el consorcio puede elegir mediar o ir directo a la vía judicial, sin que el propietario requerido pueda cuestionar esa elección ni convertirla en una excepción procesal. Otros conflictos del consorcio, en cambio, sí exigen el paso previo; el detalle de cuáles entran y cuáles no está en la guía de mediación prejudicial obligatoria.

Lo que el consorcio no puede hacer, por más justificado que se sienta

Frente a un moroso crónico aparecen siempre las mismas tres ideas en la asamblea. Conviene descartarlas antes de que alguien las ejecute:

• Suspenderle servicios. Ninguna norma del Código Civil y Comercial ni de la Ley 941 le da al consorcio o al administrador la facultad de cortarle el agua, la calefacción o el uso del ascensor a una unidad por mora. La herramienta que el ordenamiento sí le da es el título ejecutivo del artículo 2048. Actuar por mano propia expone al consorcio —y personalmente al administrador— a un reclamo de daños y a una orden judicial de restablecer el servicio.
• Exponer al deudor. Publicar nombres y montos en la cartelera del hall o en un grupo de mensajería es difundir datos personales de deuda fuera del circuito para el que fueron recabados. La información de la mora tiene un canal previsto —la liquidación que recibe cada propietario y la documentación del consorcio, con el libre acceso que la Ley 941 garantiza— y ese canal alcanza para que el consorcio esté informado.
• Impedirle votar. La mora, por sí sola, no suspende el derecho de voto: ninguna norma del Código lo dispone. Sólo hay restricción si el reglamento la incorporó expresamente, y aun entonces hay que aplicarla con un listado de deuda actualizado al día de la asamblea y constancia en el acta, porque impedir votar a quien tenía derecho es uno de los vicios que sostienen una impugnación. El punto está desarrollado en la guía de quién vota en la asamblea.

Distinto es el régimen de multas y sanciones a propietarios, que responde a infracciones al reglamento y tiene sus propias condiciones de validez: no es un mecanismo para castigar la falta de pago.

Prevenir sigue siendo mucho más barato que cobrar

La mora crónica casi nunca es un problema de mala fe generalizada: es un problema de información y de tiempos. Un consorcio con liquidaciones legibles, una rendición de cuentas prolija, un fondo de reserva que absorba los imprevistos sin expensas extraordinarias sorpresivas y un acceso online al estado de cuenta cobra mejor, y no por dureza: porque el propietario entiende qué paga y cuándo. A eso se suma prever los aumentos que sí son previsibles —las paritarias del encargado son el caso típico—, para que la cuota no dé saltos que disparan la mora.

Cuándo conviene asesoramiento

La cobranza de expensas es exactamente el punto donde lo contable y lo legal no se pueden separar: el certificado que se firma es un documento contable que va a ser leído como un título ejecutivo, y la mitad de las ejecuciones que se caen lo hacen por cómo estaba armada la planilla, no por cómo estaba redactada la demanda. Un equipo de doble incumbencia resuelve las dos puntas a la vez: quién liquida es el mismo que sabe qué período está por prescribir y qué requisito le falta al certificado.

Si querés que revisemos el estado real de la morosidad de tu edificio y cómo se están emitiendo los certificados, podés pedir una auditoría de la administración o escribirnos por el formulario de contacto.