Guía del consorcio
Normativas vigentes de propiedad horizontal en CABA
Por Dr. Gustavo Antonio Asencio · Abogado y Contador Público
Administrar un consorcio en la Ciudad de Buenos Aires significa moverse dentro de un marco de normas que se superponen: una ley nacional de fondo, una ley local con su propio registro y régimen de sanciones, la normativa laboral del personal de edificios y el reglamento particular de cada edificio. Conocer ese mapa ayuda a propietarios y consejeros a exigir lo que corresponde y a detectar incumplimientos.
El Código Civil y Comercial de la Nación
Es el marco de fondo que rige la propiedad horizontal en todo el país. Define al consorcio como persona jurídica, regula el reglamento de propiedad horizontal, las unidades funcionales y complementarias, las expensas comunes y los órganos del consorcio: la asamblea de propietarios, el consejo de propietarios y el administrador, que es su representante legal. Sobre esta base se apoya todo lo demás.
La Ley 941 y sus modificatorias (3254 y 3291)
Es la normativa propia de la Ciudad de Buenos Aires. Creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (RPA) y estableció un conjunto de obligaciones para quienes administran: inscripción previa, declaración jurada anual, contenido obligatorio de las liquidaciones de expensas y un régimen de sanciones. Su aplicación está a cargo del organismo de defensa del consumidor de la Ciudad. Las leyes 3254 y 3291 ampliaron y precisaron esas obligaciones.
Desarrollamos en detalle qué exige esta ley en la guía sobre las obligaciones del administrador.
El Registro Público de Administradores (RPA)
Inscribirse en el RPA es condición para administrar consorcios en CABA. Para el consorcio, que el administrador esté inscripto y presente su declaración jurada anual es una primera señal de cumplimiento. El número de matrícula debe figurar, además, en cada liquidación de expensas y en las comunicaciones dirigidas a los propietarios.
La normativa laboral del personal de edificios
El consorcio es empleador del encargado y del resto del personal del edificio. Rige el convenio colectivo del personal de edificios y la legislación laboral general: categorías, escala salarial, aportes y contribuciones. Lo vemos en la guía sobre el encargado de edificio.
El reglamento de copropiedad de cada edificio
Es la «constitución» del consorcio: complementa la ley con reglas propias —mayorías para decidir, destino de las unidades, fondo de reserva, forma de convocar asambleas—. No puede contradecir las normas de orden público, pero dentro de ese límite manda. Por eso, ante casi cualquier duda, el primer paso es leer el reglamento.
Por qué conviene un equipo legal y contable
Buena parte de las normas que regulan un consorcio son a la vez jurídicas y contables: la rendición de cuentas, la liquidación de sueldos, la registración laboral o el cobro de la morosidad. Resolverlas con un mismo equipo evita zonas grises. Es la lógica de la doble incumbencia con la que trabajamos.
Preguntas frecuentes
¿Qué norma regula a los consorcios en CABA?
Conviven dos planos: el Código Civil y Comercial de la Nación, que regula la propiedad horizontal en todo el país, y la normativa local de la Ciudad de Buenos Aires (Ley 941 y sus modificatorias 3254 y 3291), que crea el Registro Público de Administradores y fija obligaciones específicas. A eso se suman el reglamento de copropiedad de cada edificio y la normativa laboral del personal de edificios.
¿Para qué sirve el Registro Público de Administradores (RPA)?
Es el registro de la Ciudad de Buenos Aires donde deben inscribirse quienes administran consorcios. No se puede administrar a título oneroso ni gratuito sin inscripción previa, salvo el administrador voluntario gratuito. Que tu administrador esté inscripto y con la matrícula al día es una garantía mínima de cumplimiento.
¿El reglamento de copropiedad puede contradecir la ley?
No. El reglamento complementa la ley con reglas propias del edificio (mayorías, destino de las unidades, fondo de reserva), pero no puede dejar sin efecto las normas de orden público del Código Civil y Comercial ni las obligaciones de la Ley 941.
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Esta guía es de carácter general e informativo y no constituye asesoramiento legal ni contable para un caso concreto. Ante una situación puntual, consultá con un profesional. Última actualización: .