Guía del consorcio
Ley 941 y 3254: qué le exigen al administrador de tu consorcio
Por Dr. Gustavo Antonio Asencio · Abogado y Contador Público
En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 y sus modificatorias (3254 y 3291) ordenan la actividad de los administradores de consorcios. No son recomendaciones: son obligaciones cuyo incumplimiento puede sancionarse y, además, dan a propietarios y consejeros un estándar concreto para exigir. Estas son las principales.
Inscripción en el Registro Público de Administradores (RPA)
La administración de consorcios no puede ejercerse sin inscripción previa en el RPA, ni a título oneroso ni gratuito. La única excepción son los administradores voluntarios gratuitos (por ejemplo, un propietario que administra sin cobrar). Para el consorcio, verificar que su administrador esté inscripto y con la matrícula vigente es el primer control.
Declaración jurada anual
Cada año, el administrador debe presentar un informe con carácter de declaración jurada que incluye:
- Listado actualizado de los consorcios que administra, indicando si lo hace a título gratuito u oneroso.
- Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
- Detalle de los aportes y contribuciones previsionales y de seguridad social del personal de cada consorcio (incluida la ART y, si corresponde, la cuota sindical).
- Detalle de los pagos por mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios.
- Declaración jurada patrimonial ante el consorcio, destinada a garantizar sus responsabilidades.
Datos obligatorios en cada liquidación de expensas
La ley fija qué información debe contener la liquidación: los datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, CUIT/CUIL y número de matrícula en el RPA), el detalle de ingresos y egresos, los datos del personal, los seguros, el recibo de honorarios y la separación entre expensas ordinarias y extraordinarias. Lo desglosamos en la guía cómo leer la liquidación de expensas.
Pedir presupuestos para obras
Para obras y trabajos cuyo monto supere el límite que fija la reglamentación vigente, el administrador debe requerir varios presupuestos. Es una herramienta de transparencia: lo vemos en la guía sobre obras y presupuestos.
Rendir cuentas y atender al consorcio
El administrador es mandatario del consorcio: debe rendir cuentas documentadas, atender los reclamos y poner la información a disposición de los propietarios. Cómo controlar esa rendición está en la guía sobre rendición de cuentas.
Qué pasa si no cumple
El organismo de defensa del consumidor de la Ciudad puede aplicar sanciones, y el consorcio siempre conserva la facultad de cambiar de administrador. Cuando hay dudas sobre la gestión, una auditoría permite ordenar la situación con fundamento.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el administrador no está inscripto en el RPA?
En la Ciudad de Buenos Aires no se puede administrar consorcios a título oneroso ni gratuito sin inscripción previa en el Registro Público de Administradores, salvo el administrador voluntario gratuito. La falta de inscripción puede dar lugar a sanciones del organismo de defensa del consumidor y es un motivo serio para que el consorcio revise la situación.
¿Qué debe presentar el administrador todos los años?
Una declaración jurada anual que incluye, entre otros datos, el listado actualizado de los consorcios que administra (indicando si es a título gratuito u oneroso), copia de las actas de asamblea sobre rendiciones de cuentas, el detalle de los aportes y contribuciones del personal de cada consorcio y el detalle de los mantenimientos e inspecciones obligatorios.
¿Dónde tiene que figurar la matrícula del administrador?
El número de inscripción en el Registro Público de Administradores debe figurar en cada liquidación de expensas y en las comunicaciones dirigidas a los propietarios, junto con los demás datos del administrador (nombre, domicilio, CUIT).
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Esta guía es de carácter general e informativo y no constituye asesoramiento legal ni contable para un caso concreto. Ante una situación puntual, consultá con un profesional. Última actualización: .