Declaración jurada anual del administrador: qué exige el artículo 12 de la Ley 941

Además de rendir cuentas al consorcio, el administrador de un edificio en CABA tiene una obligación anual frente al Estado: informar, con carácter de declaración jurada, cómo ejerció su actividad durante el año. Esta guía explica qué exige el artículo 12 de la Ley 941, cómo se instrumenta hoy en dos presentaciones distintas, cuál es el plazo vigente para el período 2025 y qué pasa si no se cumple.

Qué exige el artículo 12 de la Ley 941

El artículo 12 de la Ley 941 establece que todo administrador inscripto en el Registro Público de Administradores (RPA) debe presentar anualmente un informe con carácter de declaración jurada. Ese informe debe incluir:

• El listado actualizado de los consorcios que administra, indicando si lo hace a título gratuito u oneroso.
• Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
• El detalle de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social y cualquier otro aporte obligatorio (incluido el seguro de riesgos del trabajo y la cuota sindical, si corresponde) de los trabajadores de edificios de cada consorcio que administra.
• El detalle de los pagos por mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios.
• Una declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, para garantizar sus responsabilidades como administrador; puede sustituirse por la constancia de un seguro de responsabilidad profesional a favor del consorcio.

La ley exceptúa de esta obligación a los administradores voluntarios y gratuitos (propietarios que administran sin cobrar).

Dos presentaciones, no una sola

La autoridad de aplicación —la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDYPC)— instrumenta el artículo 12 en dos etapas separadas, según la Disposición 2615/DGDYPC/26:

• Actualización Anual de la Matrícula: se presenta hasta la fecha que indique el último certificado de inscripción emitido al administrador. Al cumplirla, el Registro emite una nueva constancia con la próxima fecha de actualización.
• Declaración Jurada de los Consorcios administrados: solo la presentan quienes ejercieron la actividad durante el período que corresponda (es decir, administraron al menos un consorcio a título oneroso o gratuito). Al cumplirla, se emite un certificado por cada consorcio declarado.

Ambas presentaciones se realizan por el sistema de Trámites a Distancia (TAD), con la documentación digitalizada, conforme al instructivo vigente que aprueba cada disposición anual.

El plazo vigente: período 2025 vence el 30 de noviembre de 2026

Para el período 2025, la Disposición 2615/DGDYPC/26 (7 de abril de 2026) fijó que los administradores que ejercieron la actividad durante ese año deben presentar la Declaración Jurada de los Consorcios administrados hasta el 30 de noviembre de 2026 inclusive. Es la misma disposición la que también regula la Actualización Anual de la Matrícula.

Este plazo no es fijo de un año a otro: para el período 2024, por ejemplo, el vencimiento original (30 de noviembre de 2025) se había prorrogado hasta el 31 de enero de 2026 por la Disposición 6838/DGDYPC/25. Por eso conviene verificar cada año la disposición vigente antes de dar por sentada una fecha, algo que también recuerda el calendario de obligaciones del consorcio.

Qué pasa si no se presenta a tiempo

Vencido el plazo sin que el administrador haya dado inicio a la presentación, se lo considera infractor del artículo 12 de la Ley 941 y del artículo 12 de su Decreto Reglamentario N.º 551/2010, conforme lo prevé el artículo 15 inciso f) de la Ley. Esa infracción habilita las sanciones del artículo 16: apercibimiento, multa (entre 300 y 20.000 unidades fijas, según la Ley Tarifaria vigente cada año), suspensión de hasta nueve meses del Registro o exclusión definitiva, que pueden acumularse entre sí. Además, todos los datos declarados y su documentación respaldatoria quedan sujetos a control por parte del organismo.

Una obligación nueva y distinta: informar altas y bajas en 30 días

Desde febrero de 2026, la Disposición 1129/DGDYPC/26 sumó una exigencia que no reemplaza a la declaración jurada anual, sino que la complementa: cada alta de consorcio debe informarse dentro de los 30 días corridos desde la asamblea que designó al administrador, y cada baja (por renuncia o remoción) también dentro de los 30 días de la desvinculación. El trámite se hace por correo electrónico a registroconsorcios@buenosaires.gob.ar, adjuntando el formulario oficial (Anexo I) y el acta de asamblea correspondiente, con carácter de declaración jurada.

La misma disposición habilitó un período de regularización de 90 días desde su publicación (prorrogable 30 días con justificación) para que los administradores que ya gestionaban consorcios no declarados pudieran ponerse al día sin incurrir en infracción. El incumplimiento de esta obligación se encuadra en el artículo 12 inciso a) de la Ley 941 (no informar el listado actualizado de consorcios) y habilita las mismas sanciones del artículo 16. La norma también abrió un canal para que los propios consorcistas denuncien, con el acta de asamblea como respaldo, si su edificio no figura declarado a nombre de quien efectivamente lo administra.

Por qué conviene llevarlo al día

Más allá de la sanción, un Registro desactualizado juega en contra del propio administrador: dificulta acreditar la cartera real de edificios que gestiona y puede generar denuncias de consorcistas por un trámite que, en rigor, ya estaba hecho o en curso. Sumar estas dos obligaciones (la declaración jurada anual y el aviso de altas/bajas en 30 días) al calendario de obligaciones del consorcio evita sorpresas de último momento, en especial cuando coincide con un cambio de administrador o con la rendición anual de cuentas ante la asamblea.

Por qué conviene una mirada legal y contable a la vez

Cumplir el artículo 12 no es solo juntar papeles: cruza el respaldo laboral y previsional de cada consorcio (aportes, seguros, cuota sindical) con la prueba documental de las asambleas y la responsabilidad patrimonial del administrador. Llevar esa carpeta ordenada durante todo el año, en lugar de armarla a último momento, es uno de los puntos donde se nota la doble incumbencia legal y contable de una administración que resuelve lo jurídico y lo contable en el mismo equipo.