Paritarias de encargados de edificios: cómo impactan en las expensas

Pocas cosas mueven tanto el total de una expensa de un mes a otro como una nueva paritaria del personal de edificios. En 2026 esas actualizaciones se sucedieron a un ritmo casi mensual, y cada una obliga al administrador a recalcular sueldos, adicionales y cargas sociales del encargado antes de cerrar la liquidación. Esta guía explica quién negocia el convenio, con qué frecuencia se actualiza, qué conceptos modifica y por qué el costo laboral pesa tanto en lo que paga cada propietario.

Quiénes negocian y qué convenio rige

El personal de edificios de renta y horizontal se rige por el Convenio Colectivo de Trabajo 589/10. La paritaria la negocia la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERYH) junto con las cámaras empleadoras (administradores y propietarios), y el acuerdo se presenta ante el Ministerio de Trabajo para su homologación, que lo vuelve obligatorio en todo el país. El SUTERH —el sindicato que agrupa a los encargados en la Ciudad de Buenos Aires— es uno de los gremios de base que integran esa federación.

Con qué frecuencia se actualiza

Durante 2026 los acuerdos se sucedieron mes a mes, respondiendo al ritmo de la inflación. Cada acta suele combinar tres elementos: la incorporación al básico de sumas fijas de meses anteriores, un incremento porcentual sobre el básico de la categoría de referencia (habitualmente la cuarta), y una nueva suma fija remunerativa mensual que se paga junto con el sueldo. Un punto práctico para la liquidación: el aumento rige desde los haberes devengados en la fecha que fija la propia acta acuerdo, no desde que se publica la homologación del Ministerio de Trabajo, que suele llegar después.

Las categorías que definen cuánto sube cada sueldo

El convenio distingue varias categorías según la modalidad y la responsabilidad del puesto:

• Encargado permanente con vivienda: reside en el edificio y forma parte de su disponibilidad; se ordena en categorías (1ª a 4ª) según antigüedad y tareas.
• Encargado o ayudante permanente sin vivienda: cumple las mismas funciones pero no reside en el edificio y no tiene obligación de disponibilidad fuera de su horario; también se ordena en categorías (1ª a 4ª).
• Ayudante de media jornada: en edificios de hasta 35 unidades, cumple la mitad de la jornada habitual.
• Suplente: cubre francos, vacaciones y licencias; genera sueldo, aportes y cargas sociales igual que el titular.

Cada acuerdo paritario actualiza el básico de todas estas categorías, aunque no siempre en el mismo porcentaje: por eso conviene revisar la escala completa y no sólo el valor de la categoría que más se usa como referencia en la prensa.

Los adicionales también se actualizan (y pesan en la liquidación)

Además del básico por categoría, el convenio prevé adicionales que se recalculan con cada aumento y que pueden representar una porción considerable del recibo:

• Antigüedad (artículo 11 del convenio): un porcentaje del básico por cada año trabajado, que según la categoría ronda el 1% al 2%.
• Título de Encargado Integral de Edificio: un adicional del 10% del básico para quien cuente con esa certificación.
• Zona desfavorable: un adicional del 50% para quienes trabajan en las zonas alcanzadas por esa categorización.
• Adicionales por tareas específicas: retiro de residuos (por unidad de vivienda u oficina), clasificación de residuos, limpieza de cocheras y mantenimiento de jardines, cada uno con su propia cotización fija que se actualiza en cada acuerdo.
• Suma fija remunerativa: un monto mensual que se suma aparte del básico y que, al ser remunerativo, integra también la base de cálculo del aguinaldo y otros adicionales.

Olvidar recalcular alguno de estos ítems sobre el nuevo básico —y no sólo el sueldo básico en sí— es uno de los errores más comunes al liquidar un aumento paritario.

Cómo impacta en la liquidación de las expensas

El costo laboral del personal de edificios —sueldo, aportes, contribuciones, el aguinaldo y las eventuales suplencias por vacaciones o licencias— suele representar entre el 30% y el 50% del gasto ordinario total del consorcio, según relevamientos del sector. Ese peso no es parejo: en edificios chicos, de 10 a 20 unidades, puede superar el 50%-60% de la expensa mensual, porque el mismo costo se reparte entre menos propietarios; en edificios medianos de 30 a 60 unidades suele bajar al 35%-50%; y en torres grandes con seguridad privada y servicios tercerizados, la incidencia ronda el 25%-40%. Es la razón por la que, en muchos consorcios, una sola actualización paritaria alcanza para explicar buena parte de la suba de la expensa de un mes al siguiente.

A los efectos de la liquidación de expensas, el sueldo del personal es un gasto ordinario —necesario para el funcionamiento habitual del consorcio— y, como tal, el administrador lo traslada directamente a la expensa del mes en que rige el aumento, sin necesidad de que una asamblea lo apruebe cada vez (a diferencia de los gastos extraordinarios).

Errores frecuentes al liquidar un aumento

• Aplicar la escala anterior porque «todavía no salió la homologación»: el aumento rige desde la fecha que fija el acta acuerdo, no desde su publicación oficial.
• Actualizar el básico pero olvidar recalcular los adicionales proporcionales (antigüedad, título, zona desfavorable, residuos) sobre el nuevo valor.
• Confundir una suma remunerativa con una no remunerativa: sólo la primera integra la base para el aguinaldo y otros adicionales, y cada acta lo aclara.
• No anticipar a los propietarios, en la propia liquidación o en una nota aparte, que la suba de la expensa responde a una paritaria y no a un manejo discrecional del administrador.

Una gestión que conviene seguir de cerca

Dado el ritmo de actualización del sector, una administración prolija sigue de cerca las actas de FATERYH/SUTERH, aplica el aumento apenas entra en vigencia, deja constancia en la rendición de cuentas de qué acta se aplicó y desde cuándo, y prevé en el presupuesto anual una previsión para el rubro personal. Es, otra vez, un terreno donde se cruzan lo laboral y lo contable: el motivo por el que la doble incumbencia de abogado y contador rinde frutos concretos en la gestión diaria del consorcio.