Asamblea de consorcio: quórum, mayorías y cómo se cuentan los votos

La asamblea es el órgano soberano del consorcio: el art. 2044 del Código Civil y Comercial enumera sus tres órganos —asamblea, consejo de propietarios y administrador— y la asamblea es el único que decide. Casi todo lo que se discute en un edificio termina ahí: aprobar la rendición de cuentas, designar o remover al administrador, votar una obra, fijar una expensa extraordinaria.

Y casi todas las asambleas que se anulan se anulan por lo mismo: se contaron mal los votos o se trató un tema que no estaba convocado. Esta guía trabaja el punto exacto donde la práctica se aparta de la ley, y que conviene decir de entrada porque ordena todo lo demás: el Código Civil y Comercial no fija ningún quórum de asamblea, y las mayorías no se cuentan sobre los presentes.

El artículo que se llama «quórum» y no tiene un solo número

El art. 2059 del Código Civil y Comercial se titula, literalmente, «Convocatoria y quórum». Su texto completo tiene tres párrafos y ninguno menciona un porcentaje, una fracción ni un mínimo de asistentes. Lo que dice el primero es que «los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal».

Es decir: el Código delega el quórum en el reglamento de cada edificio. Y lo hace de manera deliberada, porque el art. 2056 —el que enumera el contenido obligatorio del reglamento de propiedad horizontal— le impone a ese reglamento tres incisos que son exactamente las tres piezas del problema:

• Inciso m): «determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación».
• Inciso ñ): «determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones» (y el inciso o) agrega, por separado, las mayorías para modificar el propio reglamento).
• Inciso p): «forma de computar las mayorías».

La consecuencia práctica es incómoda pero clara: no existe «el quórum legal» de una asamblea de consorcio. Existe el del reglamento de tu edificio. Cualquier respuesta que empiece con «la ley pide la mitad más uno» está inventando un número que el Código no escribió. Antes de convocar hay que leer el reglamento inscripto —el mismo que integra el título de propiedad de cada unidad, según el art. 2038— y no la costumbre de la administración anterior.

Por qué el quórum importa mucho menos de lo que se cree

Acá está el segundo malentendido, y es el que más asambleas invalida. El art. 2060 dice que las decisiones se adoptan «por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales». Sobre la totalidad. No sobre los presentes, no sobre los que votaron, no sobre los que no se abstuvieron.

Eso cambia el rol del quórum por completo. En una sociedad comercial, alcanzado el quórum se decide con los votos de la sala. En propiedad horizontal no: el quórum sólo habilita a sesionar, pero el número que hay que reunir para que una decisión nazca válida es el mismo esté quien esté en la sala. Una asamblea con el 100% de asistencia y una asamblea con el 55% necesitan idéntica cantidad de votos para aprobar lo mismo.

Y la mayoría del art. 2060 «se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto». Son dos bases simultáneas, no alternativas:

• Por unidades: más de la mitad de las unidades funcionales del edificio. En un edificio de 40 unidades, 21.
• Por porcentuales: esas mismas voluntades tienen que sumar más del 50% de las partes proporcionales indivisas fijadas en el reglamento (art. 2056, inc. f).

Si falta cualquiera de las dos, no hay mayoría. Por eso en edificios con unidades muy desparejas —un local grande en planta baja y treinta monoambientes, por ejemplo— pasa lo que a primera vista parece un error de cálculo: se juntan las unidades y no los porcentuales, o al revés. No es un error: es la doble exigencia funcionando. La misma asimetría explica por qué el porcentual de cada unidad no es un dato menor de escritura, sino el que decide quién está obligado a pagar y en qué proporción, y también quién pesa cuánto al votar.

La salida que el Código previó para la asamblea vacía: la propuesta de decisión

Si las mayorías se cuentan sobre la totalidad, casi ninguna asamblea real alcanzaría a decidir nada: el ausentismo es la regla, no la excepción. El legislador lo previó y escribió el segundo párrafo del art. 2060, que es la herramienta más útil y menos usada de todo el capítulo de asambleas:

«La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.»

El mecanismo, desarmado en pasos, es este:

• 1. La asamblea sesiona y la mayoría de los presentes —acá sí se cuenta sobre los presentes— propone una decisión. No la aprueba: la propone.
• 2. El administrador comunica esa propuesta a todos los ausentes por medio fehaciente. No un mail suelto ni un cartel en el hall: un medio que deje constancia de emisión y recepción.
• 3. Corren quince días desde la notificación de cada propietario.
• 4. Si no hay oposición por igual medio y con mayoría suficiente dentro de ese plazo, la propuesta se tiene por aprobada y produce los mismos efectos que si se hubiera votado en la sala.

Tres detalles que suelen arruinarlo. El primero: el plazo corre desde la notificación de cada uno, no desde la asamblea, así que si las cartas documento salieron en días distintos hay vencimientos distintos. El segundo: la oposición debe formularse por el mismo medio fehaciente y alcanzar mayoría suficiente —un solo propietario que se opone no derriba la propuesta—. El tercero, y el que más se olvida: el art. 2062 exige que «al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas». Sin esa constancia el circuito queda sin prueba, y la prueba es todo lo que hay cuando alguien discute la decisión dos años después. El detalle completo está en la guía de actas de asamblea.

En CABA hay una pieza adicional que casi nadie usa: el art. 31 de la Ley 941 obliga a que la plataforma web oficial incluya, entre sus funcionalidades, «la opción de notificar a los propietarios ausentes las “propuestas de decisiones” adoptadas en asamblea, en los términos del artículo 2060 del Código Civil y Comercial», con acuse de recibo y certificación de emisión, más la posibilidad de que el ausente manifieste su rechazo por la misma vía. Es la ley local dándole al mecanismo del art. 2060 un canal fehaciente propio.

Ordinaria, extraordinaria y unánime sin reunión

El Código no define «asamblea ordinaria» ni «extraordinaria»: la distinción viene del reglamento y de la práctica, y el art. 2056, inc. m) es el que obliga a fijar la periodicidad de la reunión de propietarios. La ordinaria es la periódica, la que el reglamento manda convocar cada cierto tiempo y donde se tratan los temas de gestión: cuentas, presupuesto, designaciones. La extraordinaria es la que se convoca por un asunto puntual.

La distinción no es decorativa, porque la Ley 941 le cuelga obligaciones concretas a la ordinaria en particular. El art. 8° obliga al administrador a presentar anualmente, en la asamblea ordinaria, la constancia del certificado de inscripción en el Registro Público de Administradores actualizado, y a entregar en esa oportunidad una copia de la ley a los propietarios presentes; y a proceder «de igual forma en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad». El art. 6°, in fine, agrega que el certificado de acreditación —cuya validez es de sólo treinta días— debe presentarse ante el consorcio en la asamblea que considere su designación. Es un control simple y verificable en el acto: el detalle está en la guía de obligaciones del administrador según la Ley 941.

Hay además una tercera vía que no es asamblea. El último párrafo del art. 2059 dice que «son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea». En edificios chicos —cuatro, seis unidades— eso resuelve en una tarde lo que una convocatoria formal demoraría un mes. La condición es dura: unanimidad del total, no de los presentes ni de los ubicables. Con un solo propietario que no firma, no hay decisión.

La convocatoria: dónde CABA es más exigente que el Código

El art. 2059 pide dos cosas: convocar en la forma del reglamento y transcribir el orden del día «redactado en forma precisa y completa». Y remata con la sanción: «es nulo el tratamiento de otros temas», salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratarlo.

«Preciso y completo» descarta el orden del día genérico. Un punto que dice «obras» no habilita a votar una obra de treinta millones de pesos; un punto que dice «varios» o «temas generales» no habilita nada. El propietario tiene que poder decidir si le conviene ir leyendo la convocatoria, y esa es la función del requisito.

En la Ciudad de Buenos Aires el art. 9°, inc. j) de la Ley 941 agrega exigencias propias que el Código no trae, y lo hace con una sanción expresa. Obliga al administrador a «convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada». Dos requisitos ahí adentro casi nunca se cumplen:

• El horario de finalización. No sólo a qué hora empieza: también a qué hora termina. Existe para que nadie vote a las dos de la mañana con cuatro personas en la sala.
• La copia del acta de la última asamblea, adjunta a la convocatoria. El propietario tiene que poder llegar sabiendo qué se decidió la vez anterior.

La ley local dice «bajo pena de nulidad» sobre la convocatoria, y su art. 15, inc. d) califica como infracción el incumplimiento de las obligaciones del art. 9° cuando obedece a razones atribuibles al administrador, con las sanciones del art. 16 —apercibimiento, multa, suspensión o exclusión del Registro—.

Quién puede convocar, y qué pasa si el administrador no convoca

La convocatoria es, en principio, una obligación del administrador: el art. 2067, inc. a) del Código le impone «convocar a la asamblea y redactar el orden del día». Si no lo hace, el Código abre tres puertas sucesivas:

• El consejo de propietarios. El art. 2064, inc. a) lo faculta a «convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo»; el inciso d) agrega el deber de convocar si el cargo quedó vacante, dentro de los treinta días. Es una de las atribuciones del consejo de propietarios.
• La autoconvocatoria. El segundo párrafo del art. 2059 permite que la asamblea se autoconvoque para deliberar, y sus decisiones son válidas si la autoconvocatoria y el temario se aprueban por dos tercios de la totalidad de los propietarios.
• La asamblea judicial. Si el administrador y, en subsidio, el consejo omiten convocar, el art. 2063 habilita a los propietarios que representen el diez por ciento del total a pedirle al juez que convoque. Y esa asamblea judicial es la única del régimen que «puede resolver con mayoría simple de presentes»; si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima.

Los dos últimos caminos están desarrollados en la guía de asamblea autoconvocada y asamblea judicial. Y hay una cuarta vía, más barata que todas: el art. 2058, inc. b) permite que quien represente el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas someta a la asamblea una cuestión que estaba atribuida al administrador o al consejo. No convoca la reunión, pero fuerza a que el tema entre en el temario.

Qué puede decidir una asamblea (y qué no)

El art. 2058 delimita la competencia en cuatro incisos: las cuestiones que le atribuyen la ley o el reglamento; las atribuidas al administrador o al consejo cuando se las someten ellos mismos o quien represente el 5% de las partes indivisas; «las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio»; y todo lo no contemplado como atribución del administrador o del consejo.

El inciso c) es el que más se subestima. Concuerda con el art. 2067, inc. f), que obliga al administrador a nombrar y despedir al personal «con acuerdo de la asamblea convocada al efecto». Despedir al encargado sin ese acuerdo asambleario no invalida el despido frente al trabajador —la relación laboral se rige por la Ley de Contrato de Trabajo— pero deja al administrador expuesto frente al consorcio por el costo de una indemnización que nadie autorizó. Es el punto de partida del despido del encargado de edificio.

En sentido inverso, hay un límite que la asamblea no puede cruzar por mayor que sea la mayoría. El art. 2061: «para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares». Traducido: la asamblea puede reglamentar el uso cotidiano —horarios, modos, turnos— pero no puede quitarle a una unidad, por votación, un derecho que su título le reconoce. La diferencia entre reglamentar y suprimir es exactamente la frontera del art. 2061, y es la que decide muchas discusiones concretas: desde dónde se dejan las bicicletas hasta el reparto de un servicio central cuando se instalan medidores individuales o cuando el consorcio decide alquilar una parte común.

Un matiz útil: cuando la restricción no nace de la asamblea sino de una ley, no hay derecho que integrar ni mayoría que reunir. La prohibición de fumar en espacios comunes o la obligación de conservar la vereda no se votan: se cumplen. La asamblea decide cómo se ejecutan y con qué presupuesto, no si rigen.

La escalera de mayorías, ordenada

El Código usa cinco bases de cómputo distintas según el acto, y confundirlas es el error que más nulidades produce. Ordenadas de menor a mayor exigencia:

• Mayoría simple de los presentes — sólo en la asamblea judicial del art. 2063. Es la única excepción de todo el régimen.
• Mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado — mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes (art. 2051). El informe técnico previo no es un formalismo: sin él la decisión es atacable, y el mismo artículo le da acción judicial a quien pidió la autorización y se la negaron, y a la minoría afectada que se opuso y se la concedieron. Es el régimen de las obras en el consorcio.
• Mayoría absoluta sobre la totalidad, con doble cómputo — la regla general del art. 2060: todo lo que no tenga una mayoría especial. Incluye la remoción del administrador, que el art. 13 de la Ley 941 remite expresamente a «la mayoría absoluta establecida en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación».
• Mayoría que represente más de la mitad del valor — demolición y venta del terreno, reparación o reconstrucción en caso de grave deterioro o destrucción del edificio (art. 2055). Base de valor, no de unidades.
• Dos tercios de la totalidad de los propietarios — modificación del reglamento de propiedad horizontal (art. 2057) y validación de la autoconvocatoria y su temario (art. 2059).
• Unanimidad — obra que gravita o modifica la estructura del inmueble de manera sustancial, y obra sobre partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario (art. 2052). También la desafectación del régimen de propiedad horizontal por acuerdo unánime en escritura pública (art. 2044).
• Conformidad expresa del titular, además de la mayoría — art. 2061, cuando se suprimen o limitan derechos de una unidad más allá del funcionamiento cotidiano.

Sobre esta escalera se apoya el reglamento de cada edificio, que puede agravar mayorías donde la ley fija un piso, pero no puede rebajar las que son de orden público. La guía de normativa vigente de propiedad horizontal en CABA ubica cada norma en su lugar.

Quién vota: el control de firmas y poderes que manda la Ley 941

Antes de contar votos hay que saber quién puede emitirlos. El art. 2062 obliga a llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios, a que los presentes firmen «como constancia de su asistencia» y a que «las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas».

La Ley 941 le pone hora y lugar a ese cotejo. El art. 9°, inc. e) obliga al administrador a «llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten». No es un libro de archivo: es un libro que se pone sobre la mesa al abrir la reunión, y verificarlo es un derecho de los presentes, no una gentileza del administrador. A su vez, el art. 2056, inc. n) obliga al reglamento a especificar límites a la cantidad de cartas poderes que un mismo titular puede detentar, justamente para que nadie concentre la asamblea en su cartera.

Los casos difíciles —condóminos de una misma unidad, apoderados, usufructuarios, sucesiones sin declaratoria, inquilinos, propietarios morosos— están tratados uno por uno en la guía de quién vota en la asamblea de consorcio.

El acta y el reloj de treinta días

El art. 2062 fija el contenido del acta: la confecciona un secretario de actas elegido por los propietarios, debe contener «el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes», y va firmada por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Un acta que no discrimina las mayorías obtenidas en cada punto es un acta que no prueba lo que hay que probar.

Y después hay un plazo que no perdona. Tercer párrafo del art. 2060: «el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea». Es caducidad, no prescripción: no se suspende ni se interrumpe, y el cómputo arranca en la fecha de la asamblea, no en la fecha en que el propietario ausente se enteró. Treinta días después, aun la decisión más irregular queda firme.

Ese reloj obliga a decidir rápido y con criterio. Cómo se prepara la impugnación, qué vicios la justifican y qué conviene dejar asentado en el acta el mismo día está en la guía de impugnación de asamblea; y si el conflicto va a terminar en tribunales, antes hay una etapa obligatoria de mediación prejudicial que conviene conocer para no perder tiempo del plazo.

Doce controles concretos sobre la próxima asamblea

• 1. Leer el reglamento inscripto —no el borrador ni la costumbre— y anotar: forma de convocatoria, periodicidad, quórum, mayorías por tipo de decisión, forma de cómputo y límite de cartas poderes (art. 2056, incs. m, n, ñ, o, p).
• 2. Verificar que la convocatoria traiga lugar, día, temario y horario de comienzo y de finalización, y copia del acta de la última asamblea (Ley 941, art. 9°, inc. j).
• 3. Revisar que cada punto del orden del día sea preciso y completo: «obras» o «varios» no habilitan a votar nada (art. 2059).
• 4. Si es ordinaria, exigir la constancia anual del certificado de inscripción en el Registro (Ley 941, art. 8°); si se trata la designación o continuidad del administrador, el certificado de acreditación vigente (validez: 30 días, art. 6°).
• 5. Pedir el Libro de Registro de Firmas sobre la mesa al abrir, y cotejar poderes contra las firmas registradas (art. 2062 y Ley 941, art. 9°, inc. e).
• 6. Antes de votar cada punto, decir en voz alta qué mayoría exige ese punto y sobre qué base se computa. Anotarlo en el acta.
• 7. Contar las dos bases: unidades y porcentuales. Tener la planilla de porcentuales impresa.
• 8. Si no se alcanza la mayoría sobre la totalidad, no forzar la votación: usar expresamente el mecanismo de propuesta de decisión del art. 2060 y dejarlo asentado como tal.
• 9. Notificar a los ausentes por medio fehaciente, guardar los acuses y anotar al pie del acta las comunicaciones enviadas, las oposiciones recibidas y las conformidades expresas (art. 2062).
• 10. Si algún punto suprime o limita un derecho de una unidad, sumar la conformidad expresa por escrito del titular (art. 2061).
• 11. Si se vota una obra, tener el informe técnico previo del profesional autorizado antes de la votación, no después (art. 2051).
• 12. Marcar en el calendario los treinta días desde la fecha de la asamblea: es el plazo de caducidad para la acción de nulidad (art. 2060).

Cómo trabajamos esto

En el estudio la asamblea se prepara antes de convocarla: se lee el reglamento inscripto de ese edificio en particular, se arma el orden del día punto por punto con la mayoría que cada uno exige anotada al lado, la convocatoria sale con los cinco datos del art. 9°, inc. j) de la Ley 941 y con el acta anterior adjunta, y la información que se va a votar —presupuestos, informes técnicos, números— viaja con la convocatoria y no se reparte en la puerta. Terminada la reunión, el acta discrimina las mayorías obtenidas en cada punto, y las propuestas del art. 2060 salen por medio fehaciente con el plazo de quince días controlado uno por uno. Toda esa documentación queda accesible de forma permanente en el portal de propietarios, y así es como tomamos la administración de un edificio.

La combinación de abogado y contador pesa acá más que en cualquier otro punto de la gestión: el cómputo de la doble mayoría es un problema contable y la validez de lo votado es un problema jurídico, y se resuelven en la misma mesa. Si lo que necesitás es revisar una asamblea ya celebrada —si las mayorías estaban bien contadas, si la convocatoria era válida, si todavía corre el plazo de treinta días— eso es una auditoría de gestión, y conviene pedirla dentro de esos treinta días y no después. Escribinos por el formulario de contacto con la fecha de la asamblea, el orden del día y la cantidad de unidades del edificio.

Guías relacionadas que completan el circuito: documentación obligatoria del consorcio, designación y remoción del administrador, cómo cambiar de administrador, fondo de reserva, expensas ordinarias y extraordinarias, subasambleas de sector, asamblea virtual o a distancia y contratación del control de plagas.