Seguros del consorcio: qué exige el Código, qué agrega la Ley 941 y cómo se controla

La conversación sobre seguros en un consorcio suele terminar en una lista: integral, responsabilidad civil, ascensores, ART. La lista no está mal, pero esconde el problema real. Nadie discute qué se contrata; lo que casi nunca se revisa es cuánto, quién queda afuera y cómo se comprueba que la póliza sigue viva. Y esas tres preguntas sí tienen respuesta normativa, repartida entre cuatro normas que rara vez se leen juntas.

En la Ciudad de Buenos Aires el punto de partida son dos artículos que no piden lo mismo: el art. 2067, inc. h) del Código Civil y Comercial, que define el producto, y el art. 9°, inc. c) de la Ley 941, que define a quiénes hay que cubrir. A eso se suman el art. 10, inc. f) de la misma ley —que convierte la liquidación mensual en una herramienta de control— y el art. 11, inc. g), que cierra el agujero de los contratistas. Esta guía ordena las cuatro capas, marca el hueco que ninguna norma llena y termina con seis controles concretos.

Dos normas que no piden lo mismo

La regla nacional está en el art. 2067, inc. h), entre las obligaciones del administrador: debe «mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir». Tres coberturas nombradas, una cláusula abierta y una puerta para la asamblea.

La regla porteña está en el art. 9°, inc. c) de la Ley 941 y se lee distinto: «Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros». Acá el eje no es el producto sino los destinatarios: el edificio, el personal y los terceros.

Que las listas no coincidan no es un descuido de redacción: son normas de distinto origen y en CABA rigen las dos. El Código impone la obligación de fondo al administrador de cualquier consorcio del país; la Ley 941 la vuelve además sancionable por el Registro Público de Administradores, porque el art. 15, inc. d) tipifica como infracción el incumplimiento de los arts. 9° y 10. En la práctica el piso exigible es la suma de ambas lecturas, no la más cómoda.

Vale detenerse en el verbo del Código: dice «mantener» asegurado, no «contratar» un seguro. Es una obligación continuada, no un acto único al comienzo del mandato. Incluye renovar antes del vencimiento, pagar las cuotas y no dejar días de vacío entre una póliza y la siguiente — el intervalo de una semana entre pólizas es, para el siniestro que ocurre ese martes, exactamente lo mismo que no tener seguro.

Qué es, en concreto, un «seguro integral de consorcios»

El Código no lo define; le pone nombre y le fija un contenido mínimo de tres piezas.

• Incendio: el riesgo históricamente asegurado del edificio, sobre el que se estructura toda la póliza. Es también el que aparece nombrado en las dos normas.
• Responsabilidad civil: los daños que el consorcio le causa a un tercero. Es la cobertura que responde cuando se desprende un revoque, cuando alguien se cae en un pasillo o cuando una filtración daña bienes de una unidad o de un lindero.
• Demás riesgos de práctica: la cláusula abierta, que se analiza en la sección siguiente.

Sobre esas tres, el inciso agrega una cuarta capa variable: «otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir». Es decir que la asamblea puede ampliar el programa de seguros y, una vez que lo resuelve, el administrador queda obligado a contratarlo.

«Demás riesgos de práctica»: la frase más elástica del capítulo

El Código delega en el uso del mercado y no enumera nada. Las pólizas integrales de plaza suelen incorporar daños por agua, cristales, robo de bienes del consorcio, responsabilidad civil hacia linderos y coberturas específicas de ascensores, pero ninguna de esas coberturas está impuesta por la norma con ese nombre: entran o no según cómo esté redactado el contrato. La consecuencia práctica es simple y desagradable: la única fuente confiable sobre qué está cubierto es la póliza, no el folleto ni el resumen del correo.

Ahí es donde la segunda mitad del inciso se vuelve útil. Cuando la asamblea decide incorporar un riesgo y lo asienta en el acta, esa cobertura deja de ser una opción comercial y pasa a ser una obligación exigible. Conviene que la decisión sea específica —riesgo, suma asegurada y plazo para contratar— porque una redacción vaga es imposible de controlar después en la liquidación.

El hueco más caro: ninguna norma fija la suma asegurada

Esta es la parte que casi nunca se dice. Ni el Código ni la Ley 941 establecen un monto, un porcentaje ni un valor de referencia para asegurar el edificio. Y la reglamentación porteña tampoco lo resuelve: el Decreto 551/010, al reglamentar el art. 9°, inc. c), dice apenas que «la presentación de las respectivas pólizas y sus alcances se ajusta a lo que disponga la autoridad de aplicación». Delega, no define.

El vacío importa porque la Ley de Seguros lo llena en contra del asegurado. El art. 65 de la Ley 17.418 dispone que si el valor asegurado es inferior al valor asegurable, el asegurador indemniza «en la proporción que resulte de ambos valores, salvo pacto en contrario». Es la regla proporcional, y opera aunque el daño sea parcial: si el edificio está asegurado por el 40 % de lo que vale reconstruirlo, un siniestro de diez millones se cobra cuatro. No hay discusión de mala fe ni letra chica escondida; es la regla supletoria del sistema.

De ahí que la revisión periódica de la suma asegurada sea una decisión de asamblea y no un trámite. Un edificio asegurado con valores de hace tres años, en un país con la volatilidad de costos de la construcción que conocemos, está funcionalmente infrasegurado aunque la póliza esté impecablemente al día. Y el escenario extremo —el deterioro grave o la destrucción del edificio— es justamente donde la diferencia entre suma asegurada y valor real deja de ser un número y pasa a decidir si el consorcio puede reconstruir.

Los tres destinatarios del art. 9°, inc. c) de la Ley 941

La norma porteña obliga a asegurar tres cosas distintas, y sólo una sale del seguro integral.

• El edificio, contra incendio y accidentes: es el seguro integral del art. 2067, inc. h).
• El personal dependiente del consorcio: no está cubierto por el integral. Sale de dos contratos propios y obligatorios: la ART (Ley 24.557) y el Seguro de Vida Colectivo Obligatorio (Decreto 1567/74). El detalle de ambos, con lo que cubre cada uno y cómo se pagan, está en la guía de ART y seguro de vida del encargado, y el marco laboral general, en la del encargado de edificio.
• Terceros: es la responsabilidad civil. Cubre al vecino, al visitante y al transeúnte, y es la que se activa cuando el daño se produce hacia la vía pública —el motivo por el que la conservación de fachadas y el seguro se miran siempre en conjunto.

Confundir estas tres capas es el error más común del edificio chico: se contrata un integral prolijo, se supone que «el seguro cubre todo» y el encargado queda sin ART, que es la única cobertura de las tres que ninguna póliza integral reemplaza.

Seis datos por póliza, todos los meses, en la liquidación

El control no exige pedir nada: ya está impuesto por el art. 10, inc. f) de la Ley 941, que obliga a incluir en cada liquidación el «detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona». Son seis datos, y no son decorativos:

• Compañía y número de póliza: identifican el contrato. Sin ellos no se puede verificar nada ante la aseguradora.
• Tipo de seguro: permite ver si el edificio tiene sólo integral o también las coberturas sectoriales que exige la normativa por separado.
• Elementos asegurados: el dato que delata los agujeros. Si el ascensor, la caldera o la responsabilidad civil no figuran, no están.
• Fecha de vencimiento de la póliza: la diferencia entre «se pagó algo» y «hay cobertura hoy».
• Número de cuota que se abona: permite reconstruir la serie y detectar meses salteados.

Un detalle que refuerza el punto: al reglamentar el art. 10, el Decreto 551/010 aclaró varios incisos, pero dejó el inc. f) «sin reglamentar». Es decir que rige exactamente como está escrito en la ley, sin atenuantes. Cómo leer el resto de la liquidación está en la guía de cómo leer la liquidación de expensas, y qué más tiene que existir y estar disponible, en la de documentación obligatoria del consorcio.

El punto ciego: los seguros del contratista

El seguro integral cubre al consorcio, no al plomero. Si el empleado de una empresa contratada se cae de un andamio en el patio, la cobertura tiene que salir de la ART de esa empresa; si no existe, el reclamo termina golpeando la puerta del consorcio. Por eso el art. 11 de la Ley 941 le prohíbe al administrador contratar y hasta someter a consideración del consorcio presupuestos que no reúnan siete requisitos, entre ellos el inc. g): «Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil».

Inmediatamente después, la norma agrega una precisión que casi nadie aplica: «Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio». El endoso no es una formalidad: es lo que le da al consorcio legitimación frente a la aseguradora del tercero. Y el mismo artículo obliga a exigir los originales de los comprobantes y a guardar copia por un plazo mínimo de dos años, salvo que la asamblea disponga uno mayor.

Dos aclaraciones útiles. La primera: incumplir el art. 11 es una infracción autónoma, la del art. 15, inc. b), distinta de la del inc. d). La segunda: el último párrafo del art. 11 permite apartarse de estos requisitos en caso de urgencia, pero sólo «limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto», y la reglamentación define la urgencia con exigencia —«un grave riesgo, o temor de daño serio e inminente». No es un permiso general para contratar sin papeles. El circuito completo de presupuestos está en la guía de obras, presupuestos y aprobación, y de dónde salen los fondos ante lo imprevisto, en la del fondo de reserva.

Tres coberturas que se creen incluidas y no lo están

• El personal del edificio. Ya visto: ART y seguro de vida obligatorio son contratos separados del integral. Es la omisión más cara porque expone al consorcio a la responsabilidad directa.
• La responsabilidad del propio administrador. El art. 12, inc. e) de la Ley 941 le exige una declaración jurada patrimonial ante el consorcio, sustituible por un seguro de responsabilidad profesional. Cubre al consorcio del administrador; no asegura el edificio ni reemplaza al integral.
• El interior de cada unidad. El Código habla de asegurar «el inmueble», pero el integral se arma alrededor de las partes comunes; qué alcanza dentro de una unidad depende enteramente de cómo esté redactada la póliza. Los bienes propios del propietario o del inquilino suelen requerir una cobertura individual. Antes de suponer, hay que leer el contrato.

Hay además coberturas que no nacen del artículo de seguros sino de la normativa sectorial: el régimen de conservación de ascensores exige su propia póliza de responsabilidad civil con montos fijados por resolución, y las obligaciones periódicas de matafuegos, gas e instalación eléctrica son la otra mitad del riesgo: una aseguradora puede discutir un siniestro de incendio si el edificio no cumplía con los mantenimientos exigidos. El seguro no sustituye a la conservación que impone el art. 2067, inc. c) del Código.

Tres formas de pedir la información, con tres plazos distintos

Además de la liquidación mensual, hay dos vías con plazo cierto para exigir el estado de los seguros. Conviene conocerlas porque se usan en momentos distintos.

• Mensual y automática: los seis datos del art. 10, inc. f). No hay que pedirlos.
• Cinco días hábiles: el art. 9°, inc. f) de la Ley 941 obliga al administrador a conservar la documentación y garantizar el libre acceso de los consorcistas, y el Decreto 551/010 fija que, formulada la solicitud, debe otorgar la vista en un plazo máximo de cinco días hábiles. Es la vía para leer la póliza completa, no el resumen.
• Tres días hábiles: el art. 2067, inc. l) del Código obliga a expedir, a pedido de parte interesada y en tres días hábiles, el certificado de deudas y créditos del consorcio, que debe incluir la constancia de reclamos administrativos o judiciales e «información sobre los seguros vigentes». Es la herramienta del comprador y del escribano, hermana del certificado de deuda de expensas.

A esas tres se suma un control anual que no depende del consorcio: el art. 12, inc. c) obliga al administrador a detallar en su declaración jurada anual ante el RPA los pagos de aportes, contribuciones y seguro de riesgos del trabajo de los trabajadores de cada consorcio que administra.

Qué pasa si el edificio quedó sin seguro

Las consecuencias son tres y se acumulan. La administrativa: el art. 15, inc. d) tipifica como infracción el incumplimiento de los arts. 9° y 10 cuando obedece a razones atribuibles al administrador, y el art. 16 habilita apercibimiento, multa de 300 a 20.000 unidades fijas, suspensión de hasta nueve meses del Registro o exclusión, pudiendo acumularse la multa con las dos últimas. La patrimonial y personal: el art. 9°, inc. q) obliga a «responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración». La societaria: la asamblea puede removerlo antes del vencimiento del mandato con la mayoría absoluta del art. 2060 del Código, según el art. 13 de la Ley 941.

Pero la consecuencia más inmediata es económica y recae sobre los propietarios: la responsabilidad del consorcio frente al tercero no desaparece porque no haya póliza; sólo cambia de bolsillo. Sin cobertura, el reclamo se paga de la caja común y termina en una expensa extraordinaria que alcanza a todos, incluido el propietario que nunca se enteró de que el seguro estaba vencido. Y si el tercero reclama, el paso previo al juicio suele ser la mediación prejudicial obligatoria.

Cuando la sospecha es más amplia que una póliza, la herramienta es la del art. 9°, inc. i): la asamblea puede disponer una auditoría contable y/o legal, y la reglamentación aclara que designar al auditor es una facultad indelegable de la asamblea. Es el mismo camino que se recorre ante una rendición de cuentas que no cierra.

Seis controles concretos

• Buscar los seis datos del art. 10, inc. f) en la liquidación de este mes. Si falta alguno —sobre todo el vencimiento— el reclamo tiene base normativa, no es una opinión.
• Comparar la suma asegurada con el valor de reconstrucción actual. Es el control que evita la regla proporcional del art. 65 de la Ley 17.418. Se hace una vez por año, en asamblea.
• Verificar que el personal tenga ART y seguro de vida obligatorio vigentes, aparte del integral. Son contratos distintos y se pagan por otra vía.
• Exigir ART y responsabilidad civil de todo contratista antes de aprobar el presupuesto, y el endoso a favor del consorcio si es un trabajador autónomo.
• Leer la póliza, no el resumen. La vista se pide por escrito y el plazo es de cinco días hábiles. La lista de «elementos asegurados» es donde aparecen los huecos.
• Dejar en acta cualquier cobertura que la asamblea decida agregar, con riesgo, suma y plazo. Sin acta, es una sugerencia; con acta, es una obligación exigible.

Nada de esto requiere ser experto en seguros: requiere leer la liquidación con la norma al lado. El consejo de propietarios es el órgano natural para hacerlo de forma periódica, y el reglamento de propiedad horizontal puede exigir más —nunca menos— que el piso legal. Si al revisarlo aparecen huecos, conviene resolverlos antes del siniestro: después, la discusión ya no es sobre la póliza sino sobre quién paga la diferencia.