La plataforma web oficial del consorcio: qué exige el Capítulo VI de la Ley 941

La Ley 941 tiene un capítulo entero que casi nunca se cita. Se llama «Aplicación de la plataforma web oficial», es el Capítulo VI, tiene diez artículos y crea una aplicación del Gobierno de la Ciudad de uso obligatorio para todo administrador que cobre por administrar en CABA. No es una idea en estudio ni un proyecto: está sancionado, promulgado y publicado desde 2018.

Y sin embargo, quien lo busque para exigirlo se va a encontrar con dos obstáculos que conviene conocer antes: su vigencia quedó condicionada a una reglamentación, y sus artículos tienen dos numeraciones distintas según el texto que se consulte. Esta guía resuelve las dos cosas, recorre el capítulo artículo por artículo y —lo más útil en la práctica— separa lo que está adentro del capítulo diferido de lo que la misma ley dejó afuera, en los artículos 9°, 10 y 15, donde el diferimiento no llega.

De dónde sale el capítulo: la Ley 5983, conocida como «Consorcio Participativo»

El Capítulo VI fue incorporado a la Ley 941 por el art. 14 de la Ley 5983, sancionada el 28 de junio de 2018, promulgada por el Decreto 224/018 y publicada en el BOCBA N° 5415 del 17 de julio de 2018. Es la reforma que en la prensa y en el ambiente de la propiedad horizontal se conoce como «Consorcio Participativo», y no fue una reforma menor: la misma ley reescribió el art. 4° de requisitos de inscripción, sumó el inciso de deudores alimentarios a los impedimentos, reescribió el art. 7° de publicidad del Registro, agregó siete incisos nuevos al art. 9° de obligaciones del administrador, dos al art. 10 de liquidaciones, reescribió el art. 14 de honorarios y rehizo el régimen de infracciones y el procedimiento administrativo.

Todo eso entró en vigencia con la publicación. El Capítulo VI, no. La Ley 5983 cerró con una Cláusula Transitoria Única de una sola frase: «Las normas incorporadas en el “CAPITULO VI APLICACIÓN DE LA PLATAFORMA WEB OFICIAL“ entran en vigencia una vez vencido el plazo establecido en su reglamentación.»

En el digesto oficial de la Legislatura, la ficha de la Ley 941 sigue registrando como reglamentación el Decreto 706/003, reemplazado por el Decreto 551/010 del 13/07/2010: dos normas dictadas ocho años antes de que el capítulo existiera. Y el texto consolidado al 29/02/2024 por la Ley 6.764 —el que usa la compilación normativa del Poder Judicial de la Ciudad— sigue arrastrando la cláusula transitoria al pie del articulado.

De ahí se sigue una conclusión moderada, que es la única que el texto autoriza: la operatividad del capítulo depende de una reglamentación que el digesto oficial no registra. No conviene afirmar que el capítulo «rige» ni que «no existe»: conviene verificar el Boletín Oficial antes de fundar un reclamo en él, y apoyarse mientras tanto en las obligaciones que quedaron fuera del capítulo, que es donde está la palanca real.

El problema de numeración: el mismo artículo tiene dos números

Antes de citar nada conviene resolver esto, porque afecta a todo el capítulo. Circulan dos textos legítimos de la Ley 941 y difieren en un número. La causa es puntual y verificable: la Ley 5983 incorporó un «artículo 17 bis» (instancia conciliatoria). El texto que publica el CEDOM lo conserva como «17 bis»; el texto consolidado por la Ley 6.764 lo convirtió en un art. 18 común y corriente, y desde ahí todo lo que sigue corrió un número hacia adelante.

Así queda la equivalencia, artículo por artículo:

• Instancia conciliatoria: art. 17 bis (CEDOM) = art. 18 (consolidado).
• Instrucción de sumario: art. 18 = art. 19. Prueba y descargo de 10 días: art. 19 = art. 20. Resolución en 20 días hábiles y publicación en el Boletín Oficial: art. 20 = art. 21. Aplicación supletoria: art. 21 = art. 22. Prescripción de tres años: art. 22 = art. 23.
• Plataforma web para uso del consorcio: art. 23 = art. 24. Usuarios: 24 = 25. Gratuidad: 25 = 26. Confidencialidad: 26 = 27. Alta: 27 = 28. Capacitación: 28 = 29. Denuncia: 29 = 30. Reemplazo del usuario administrador: 30 = 31. Propuesta de decisión: 31 = 32. Convenios: 32 = 33.

No es una curiosidad de archivista. La prueba de que el corrimiento es real está dentro de la propia ley: la infracción del art. 15, inc. j) remite «al artículo 29» en el texto del CEDOM y «al artículo 30» en el consolidado, y en los dos casos apunta al mismo artículo, el de la denuncia del propietario. La consolidación actualizó la remisión interna.

Y de ahí sale la trampa que conviene tener presente: el art. 29 es la denuncia en un texto y la capacitación en el otro. Un número solo, sin decir de qué versión sale, puede señalar dos artículos distintos. En esta guía se citan los dos: primero el número del texto consolidado por la Ley 6.764 y entre paréntesis el del CEDOM.

Obligatoria para el administrador, optativa para el propietario

El artículo que abre el capítulo —art. 24 (23)— fija una asimetría deliberada: «El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires incorpora la Aplicación Oficial, para el uso obligatorio de toda persona humana o jurídica que administre un consorcio a título oneroso en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para la gestión administrativa del Consorcio. Dicha aplicación es optativa para los consorcistas, quienes pueden decidir sobre el uso y consulta de la misma.»

Tres precisiones que se leen rápido y valen mucho:

• «A título oneroso». El administrador voluntario gratuito del art. 3° de la Ley 941 queda afuera de esta obligación, igual que queda afuera de la declaración jurada anual del art. 12. Conviene recordar que «oneroso» tiene una definición amplia en la reglamentación: la compensación de expensas también lo es.
• Obligatoria para uno, optativa para el otro. El propietario no está obligado a usarla; el administrador sí a tenerla operativa. La obligación es de oferta, no de uso.
• «Para la gestión administrativa del Consorcio». No es un tablón de anuncios: el artículo la define como el canal de consulta y comunicación con el administrador en relación a sus reclamos.

Quién entra: propietarios, administradores y el inquilino con permiso

El art. 25 (24) es de dos frases y las dos importan: «La aplicación es de acceso exclusivo para los propietarios y administradores. Los inquilinos deben requerir una autorización previa por parte del propietario para la generación y alta de su usuario.»

La llave del acceso del inquilino, entonces, la tiene el propietario, no el administrador. Es coherente con el régimen —el inquilino no integra el consorcio aunque pague las expensas ordinarias— pero en un edificio con muchas unidades alquiladas produce una fricción previsible: quien vive en el departamento y sufre la filtración puede quedar sin canal formal si el dueño no autoriza. Contrapeso: el art. 9°, inc. o) obliga a comunicar el alta del consorcio «a los propietarios e inquilinos», sin distinguir.

Gratuita, y con un límite de confidencialidad que protege al consorcio

El art. 26 (25) despeja la duda económica en una línea: «La utilización de la Aplicación Oficial no tiene costos para los usuarios del sistema.» Ni para el administrador, ni para el consorcio, ni para el propietario. Si alguna vez aparece un ítem de «plataforma oficial» en la liquidación, esa línea del capítulo es la respuesta.

El art. 27 (26) es más largo y tiene tres capas. Manda asegurar la privacidad y protección de datos personales conforme la Ley 1845 de la Ciudad y la ley nacional de protección de datos. Habilita al consorcio a usar servidores privados para el guardado de la documentación de expensas, con clave de acceso en poder de al menos dos copropietarios. Y cierra con la cláusula que más protege al consorcio: «Sin el consentimiento del Consorcio no pueden requerirse actas de asamblea al Administrador para esta aplicación, con la excepción de la de su designación, renovación o rendición de cuentas, y aquellas otras que expresamente exija esta Ley.»

Dicho de otro modo: el sistema no puede aspirar el libro de actas completo. Las actas que sí pueden exigirse sin consentimiento son tres —designación, renovación y rendición de cuentas— más las que la propia ley exija en otro lado. El resto de la vida deliberativa del edificio queda del lado del consorcio.

Dos filtros antes de que el consorcio exista en la plataforma

El capítulo pone dos condiciones sucesivas, y las dos recaen sobre el administrador.

• Art. 28 (27) — Alta. «Solo pueden darse de alta en la plataforma oficial los administradores inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.» La plataforma hereda el filtro de la matrícula: quien no está en el Registro no puede estar en el sistema. Es la misma puerta que se controla consultando el Registro, que es público y gratuito.
• Art. 29 (28) — Capacitación. Los administradores y los empleados que designen deben hacer un curso gratuito, presencial o virtual, «con el fin de conocer el alcance de la herramienta», y el artículo agrega que ese curso es «obligatorio y condición necesaria para dar el alta a los consorcios en la plataforma». Es decir: un requisito de capacitación distinto y adicional a las 120 horas iniciales y a las 10 horas anuales de revalidación del art. 4°, inc. f).

La denuncia del propietario: diez días y una infracción propia

El art. 30 (29) es el que le da al propietario una herramienta directa. Habilita a denunciar ante el Registro Público de Administradores a los administradores «que no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial a fin de darse de alta como usuario, dentro de los diez (10) días de efectuada la comunicación fehaciente del propietario al Administrador».

Dos detalles operativos. El primero: el reloj lo arranca el propietario, con una comunicación fehaciente. Un pedido verbal o por chat no computa el plazo. El segundo, y es el que suele pasarse por alto: ese incumplimiento tiene una infracción hecha a medida. El art. 15, inc. j) tipifica como infracción autónoma «el incumplimiento de la obligación impuesta» por ese artículo —remite al 30 en el texto consolidado y al 29 en el del CEDOM—, distinta del inc. d), que es el que cubre en general los arts. 9° y 10. Y la escala del art. 16 es la misma de siempre: apercibimiento, multa de 300 a 20.000 unidades fijas, suspensión de hasta nueve meses o exclusión del Registro, acumulables.

Notificar por la plataforma: lo que puede reemplazar y lo que la ley excluye por nombre

Acá está el artículo más denso del capítulo. El art. 32 (31) obliga a que la plataforma incluya la opción de notificar a los propietarios ausentes las «propuestas de decisiones» adoptadas en asamblea, en los términos del art. 2060 del Código Civil y Comercial, y también la posibilidad de que el ausente manifieste su voluntad de rechazo. Cierra exigiendo «certificación de emisor y comunicación al receptor sin alteraciones con el correspondiente acuse de recibo».

Eso es exactamente el mecanismo del art. 2060: la decisión que se toma sin la mayoría exigida se comunica a los ausentes y, si dentro de los quince días no hay oposición suficiente, queda firme. Digitalizarlo tiene sentido, y quien quiera el detalle del mecanismo lo tiene en la guía de quórum y mayorías y en la de quién vota.

Pero el segundo párrafo del artículo pone un límite por nombre, y es la parte que casi nunca se cita: «En los supuestos previstos en los artículos 2056 inciso m), 2057 y 2058 inciso c) la comunicación a través de la plataforma es meramente informativa no teniendo el carácter de notificación fehaciente.» Traducido:

• Art. 2056, inc. m) CCyC — «determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación». O sea: la plataforma no puede pasar por encima de la forma de convocatoria que fijó el reglamento de copropiedad.
• Art. 2057 CCyC — modificación del reglamento, que exige la mayoría más pesada del régimen. La reforma del reglamento no se notifica por app.
• Art. 2058, inc. c) CCyC — «las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio». Es decir que lo relativo a despedir al encargado tampoco se notifica fehacientemente por esta vía, algo consistente con el art. 2067, inc. f), que exige acuerdo de la asamblea «convocada al efecto».

Los tres casos comparten un rasgo: son las decisiones donde el Código o el reglamento exigen la formalidad más alta. El legislador digitalizó lo ordinario y dejó lo grave en el carril de siempre.

El consentimiento no se vota por mayoría

Fuera del capítulo, pero inseparable de él, está el art. 9°, inc. s), que la Ley 5983 agregó a las obligaciones del administrador: someter a consideración de la asamblea, «dejando asentado en el acta correspondiente», la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación por la plataforma, «que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado».

La frase final cambia todo. La asamblea habilita el medio, pero no lo impone: la validez se mide propietario por propietario, según haya aceptado o no. Una mayoría no puede obligar a un disidente a recibir notificaciones fehacientes por app. Y el inc. t) lo remacha en su último párrafo: el administrador debe garantizar a quien haya pedido ser notificado por otro medio que pueda recibirlo por la vía acordada.

Son tres capas de consentimiento: tratamiento en asamblea, constancia en acta y aceptación individual. Quien vaya a votar el punto conviene que lo lleve escrito así en el orden del día, para no terminar discutiéndolo después por vía de impugnación. La lógica es la misma que ordena la asamblea virtual o a distancia: el medio electrónico habilita, no sustituye la voluntad de cada uno.

Lo que quedó fuera del capítulo diferido

Este es el punto práctico de toda la guía. La Cláusula Transitoria Única difiere «las normas incorporadas en el CAPITULO VI». Y la Ley 5983 metió obligaciones de plataforma en otros artículos y en otros capítulos, donde el diferimiento, por su propia letra, no llega:

• Art. 9°, inc. n) — dar de alta al consorcio en la plataforma y mantenerla actualizada «con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley».
• Art. 9°, inc. o) — comunicar a propietarios e inquilinos el alta del consorcio.
• Art. 9°, inc. s) — someter a la asamblea la plataforma como medio de notificación fehaciente.
• Art. 9°, inc. k) — entregar las claves de acceso al cesar, en la forma y plazos que fije la reglamentación.
• Art. 10, inc. k) — incluir en cada liquidación de expensas «un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma web oficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos».
• Art. 15, incs. d) y j) — las dos vías sancionatorias: la general por incumplir los arts. 9° y 10, y la autónoma por el artículo de denuncia.

Ahora bien, hay dos frenos que conviene decir con la misma honestidad. El primero: el inc. n) remite «a las especificaciones establecidas en el Capítulo VI», o sea que apunta hacia adentro del capítulo diferido. El segundo, y es textual: el art. 15, inc. d) sanciona el incumplimiento de los arts. 9° y 10 «cuando obedezcan a razones atribuibles al administrador». Si el sistema no está disponible, la imposibilidad no le es atribuible. Esa cláusula funciona como el filtro real de todo el asunto.

La excepción limpia es el art. 10, inc. k): el teléfono de contacto para quejas o reclamos en la liquidación no depende de ninguna plataforma. Se cumple o no se cumple, y se verifica mirando la liquidación del mes, junto con los demás datos obligatorios y con la separación entre expensas ordinarias y extraordinarias que el inc. j) exige en la misma liquidación.

Vale una observación de detalle sobre el perímetro del diferimiento. El artículo de convenios —art. 33 (32)—, que faculta a la autoridad de aplicación a firmar acuerdos con empresas de liquidación de expensas para la carga automatizada, fue incorporado por el art. 15 de la Ley 5983, no por el art. 14 que incorporó el capítulo. En el texto del CEDOM aparece fuera de la marca del Capítulo VI; en el consolidado quedó ubicado a continuación, dentro del bloque. Si el diferimiento lo alcanza o no es, otra vez, cuestión de lectura.

Traspaso de administración: las claves son parte del legajo

El art. 31 (30) resuelve el escenario que más ruido causa en un cambio de administrador: «En el caso de renuncia, cese o remoción del administrador, la plataforma queda disponible para el nuevo administrador con toda la información histórica del consorcio.»

Es una inversión inteligente de la lógica del traspaso. Hoy la información viaja del saliente al entrante, con todo lo que eso implica cuando la salida es conflictiva; con la plataforma, la información ya está en un sistema que no le pertenece a ninguno de los dos. Del lado del saliente, el art. 9°, inc. k) —modificado por la misma Ley 5983— suma la entrega de las claves de acceso a la obligación de poner los libros a disposición dentro de los quince días hábiles, sin derecho de retención. Las claves, entonces, integran el legajo del traspaso.

Quien esté en medio de un cambio conviene que lo cruce con la guía de cómo cambiar de administrador, con la de designación y remoción y con el listado de documentación obligatoria del consorcio, que es la checklist con la que se controla que no falte nada.

Qué se puede exigir hoy, sin esperar la reglamentación

Mientras la vigencia del capítulo siga condicionada, el consorcio no está inerme. Estas cinco cosas no dependen de la plataforma y se verifican con la documentación del mes:

• El teléfono para quejas o reclamos en la liquidación (art. 10, inc. k). Es el punto más simple de auditar y el que más se omite.
• La separación de expensas ordinarias y extraordinarias (art. 10, inc. j), incorporada por la misma reforma.
• El aviso de reclamos, sanciones y juicios en 48 horas (art. 9°, inc. p), otro inciso de la Ley 5983 que no está en el Capítulo VI y que suele desconocerse: el administrador debe notificar a todos los propietarios «de modo inmediato, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas de recibir la comunicación respectiva».
• La matrícula vigente y el certificado del art. 6°, presentado en la asamblea que considera la designación. La consulta al Registro es pública y gratuita.
• La garantía del art. 12, inc. e) —declaración jurada patrimonial aprobada por el consorcio o seguro de responsabilidad profesional—, que se controla junto con la DDJJ anual.

Y queda la vía privada, que no reemplaza a la oficial pero cubre el mismo hueco funcional: un portal de propietarios donde cada consorcista ve la liquidación, los comprobantes y el estado de su cuenta sin pedir permiso. Es exactamente lo que el Capítulo VI se propuso, adoptado por decisión del consorcio en lugar de por mandato legal. Si el edificio arrastra deuda, conviene coordinarlo con el circuito de morosidad, porque la transparencia de la cuenta corriente es la mitad del reclamo.

Un mapa general de qué norma regula qué en la Ciudad está en la guía de normativas vigentes de propiedad horizontal; y si el edificio tiene consejo de propietarios, es el órgano natural para llevar adelante este control mes a mes.

Si querés que revisemos el cumplimiento concreto de tu edificio —liquidaciones, matrícula, seguros, actas y traspaso—, podés pedir una auditoría de la administración o escribirnos por el formulario de contacto.